曾淵滄：香港樓價回到過去？

近日，特區政府推出啟德一幅地皮招標，信和置業（00083）聯合數家地產公司組成的財團中標，呎價創出10年新低。這則消息震撼香港地產界，那是啟德最早推出公開招標的地皮。之後，內地海航來到香港投地，才一下子將啟德地價推高，10年之後，啟德地價回到當初剛則推出市場時的水平。
地價回到10年前水平，樓價會不會回到10年前水平？目前中原城市領先指數是160點，10年前（即約2013年）約120點。而12年前，即2011年中原城市領先指數則剛剛再次升穿1997年的100點大關，是從2003年的最低點31點升上來的，額外印花稅（SSD）也是在那時期推出的。

零息量寬托起樓市
當時，樓價也曾面對壓力，不少人都在談論樓價會否崩潰，樓價之所以面對壓力，理由與加息有關。2009年美國在金融海嘯爆發後，當時聯儲局主席柏南克（Ben Bernanke）量化寬鬆（QE）救市，救了全世界，股市、樓市回升。但是到了2013年，柏南克說QE長遠而言不是好事，因此他打算任內取消QE。所謂QE，就是減息減至零，同時大量印錢來買美國政府的債券，令到債券利率也趨向零。因此，柏南克的退出QE步調，使到全世界的股市、樓市再度面對巨大壓力。幸好，到了2014年，時任美國總統奧巴馬（Barack Obama）決定撤換柏南克，奧巴馬不希望剛剛從海嘯中復甦的經濟再度崩潰。炒掉柏南克之後，起用溫和的耶倫（Janet Yellen）為聯儲局主席。終於，耶倫決定不加息，依然保持零息及狂印錢買債的QE戰略。因此，樓市再度回升。
10年前，即2013年，樓市是從2008年金融海嘯的低位回升之後，再度面對壓力。不過，承受壓力的時間不長。2014年，當耶倫取代柏南克之後，樓價又再回升。

大選之年難再加息
今日，啟德地價回到10年前水平，那是因為期間有內地資金在香港亂炒而炒高，之後回跌。但是樓價從10年前一路回升，才剛剛於2019年創下歷史新高。目前是從歷史新高回跌，除非未來一年利率大幅向上。否則樓價不該進入一個長時間的下調期，下調至2013年水平。目前利率水平處於高位，明年美國總統大選 ，如果明年聯儲局仍不減息而且加息，樓價才有可能再度向下調。
不過，發生這事的機會大嗎？現任聯儲局主席鮑威爾（Jerome Powell）會不考慮總統大選嗎？他如果真的在明年大選年加息，那就擺明是站在共和黨的利益，而存心對付現總統拜登（Joe Biden），使他難以連任。這種行為會被美國政界視為大逆不道，將來再也沒有任何總統會任用他。

節錄自第830期《iMoney Wealth》置業安居

編輯：譚翠兒

撰文 : 曾淵滄 中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。