【工商舖透視鏡】工廈買家以自用居多

根據美聯工商舖數據顯示，截至8月中，本年度工廈的大額成交並不多，全幢買賣只有1宗，而不少成交皆為買家配合自用需要，購入工廈單位。金朝陽5月放售的葵涌同珍工業大廈一籃子物業，月初傳出了8月由慈善機構救世軍以1.22億承接，同樣是購入自用的單位，更特別的是該單位部分樓面，現時為救世軍的辦事處，是租客晉身業主的個案。

救世軍購入同珍工業大廈地下至3樓一藍子物業，建築面積合共約37,081方呎，平均呎價3,290元，與金朝陽於2017年以7,300萬購入相比，升值約67%。雖然救世軍屬慈善機構，但入市亦不稀奇，如機構有充足的資金儲備，購入比租用物業可能更為划算，更有利長遠發展。相信是機構負責人經深思熟慮後所作的決定。由於救世界是租客，補價有機會較高，但由於本來已租用同單位，不用重新裝修，亦「用慣用熟」更為合用。賣家的金朝陽當年購入可能是想再包裝出售，但現時市道不穩，有合適的買家出現便售出物業，也是雙贏的局面。

上述是近期工廈買賣以自用買家為主的其中一個例子，其實用家購入物業很常見，但工廈租客變成業主卻很少見，尤其現時香港工業式微。用家若有充裕的現金流，又覺得買比租更合適，大多會購入新的工廈單位作永久使用，因為新物業的抗跌能力及周邊環境較佳。購入正在租用的舊物業，除非像救世軍這種因緣際會的個案，否則出現的機會較低。其實舖位跟住宅也是同理，店舖除了個別行業如私人醫生外，通常也是只租不買，住宅則希望改善居住環境而不會購入舊物業。

而這些因應自身業務發展需要入市的買家，大部分為中資及本地資金，兩者入市金額佔比分別為70.5%及29.5%。外資的缺席主要是因為外資基金入市是因應物業趨勢，判斷工廈有機會升值才會購入，希望3、5年後在高價時賣出，從而套利。除了香港，亦會在世界各地購入不同物業，持貨幾年後賣出以作投資。以目前市場趨勢看來，外資仍會審慎入市，工廈成交繼續會以中資及本地資金為主。