【管理心得】物管業吸新世代 盼扭轉刻板印象 發牌＋設立守則推動專業化
▲ 物業管理業監管局主席黃江天表示，至今上任約200天，強調將繼續以三大核心價值，繼續帶領業界走向專業化及優質化發展，吸新血入行。
物業管理行業對於城市治理，以至發展綠色智慧城市等方面，逐漸擔當舉足輕重的角色。
過去大眾對該行業存有刻板印象，以為只是看更、清潔、保安等工作，惟物業管理業監管局（PMSA）主席黃江天接受本報專訪時表示：「隨着行業愈趨數碼化，加上大眾對物管服務的要求愈來愈高，以及有了發牌制度，物管已遠超這些傳統範疇，追求專業技能及水準，並需要吸引年輕新血入行。」
他又強調，未來將以3大核心價值：服務優質、行事持正、與時並進，繼續帶領業界走向專業化及優質化發展。
物管業發牌制度下的3年過渡期在上月初完結，黃江天認為業界已順利過渡，並繼續朝着專業化方向發展。截至上月底，PMSA已發出超過1.4萬個物管人牌照，其中69%屬正式牌照，31%屬臨時牌照；同時向超過750間物管公司發出牌照。
透過發牌制度 朝專業化發展
黃江天形容，物管人員與住戶有着「24小時密不可分」的關係，不同的物業使用者對物管服務的需求不一，而且愈來愈多元化。過往大眾可能認為，物管人員僅需要看管會所及設施，但現時單單在健身室，都要懂得如何管理各健身器材及防止住戶受傷。
另以近日遇上的惡劣天氣情況為例，包括在上周四晚突如其來的黑雨，以及9月1日超強颱風蘇拉襲港，掛上十號颶風訊號，前綫物業管理人員角色也非常重要。
同時，各崗位也須提早作好準備，留意颱風、熱帶氣旋、暴雨消息動向之餘，也要了解若打風，在斜坡安全、樹木管理等方面有何法律責任，同時知道該工作崗位需要擁有哪些技能，藉此提供以人為本的服務。
他認為，透過發牌制度、跨界別合作提供與時並進的技能培訓，例如針對高科技方面，使用機械人、物聯網（IoT）等多管齊下打好基礎，行穩致遠，均非常重要，期望令外界對行業改觀，同時向物管從業員及有意投身行業的人士提供更清晰的職業路徑。
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目前物業管理人牌照共分為兩級，並需持有指定學歷要求（見下表），非從事管理監督工作的打工仔則毋須持牌。然而，從事管理監督工作的打工仔有不少都是「紅褲仔出身」。
黃江天表示，即使是紅褲仔出身、在行業已有資深經驗的打工仔，早前評估狀況後也有為他們提供解決方法，助適應發牌制度，包括夥拍本港大學向其提供指定認可課程。在就讀課程期間，紅褲仔出身的打工仔可先領取臨時牌，在畢業後再轉為正式牌照。
年輕人如有意投身物管業，可修讀物業管理業監管局在發牌制度下，認可的指定物業管理或同等學歷課程，畢業後可藉此專業階梯入行，從物業管理主任起步，然後逐步晉升為中、高級物業管理人員。
訂專業守則 冀減服務爭拗投訴
早前PMSA已制定18份專業守則，並緊貼時事，分別就處理棚架及吊船、樹木管理、食水設施管理等工作制定。他坦言：
此舉不僅是為了履行法定職責，還期望提供服務標準，增加業界工作規範的透明度，以及提高公眾對行業的認識，從而減低不少物業管理服務的爭拗和投訴。
此外，在數碼轉型浪潮下，亦須留意可以訂立哪些新守則，與時並進提升物管服務的專業水平，藉此提供更貼心的服務。
例如近月以來，有見網絡騙案愈趨嚴重且手法層出不窮，監管局與商業罪案調查科合辦課程，讓物管人知道如何幫助住客、銀髮族防止被騙，「需要多加注意有沒有陌生人出入；以及當有銀髮族突然神情緊張，身邊又有兩個陌生人陪同等情況。」
另隨着愈來愈多物業管理公司引入自動心臟除顫器（AED），也需要與消防處合作，提供AED機使用教學。
上任遇第5波疫情 靠經驗定策略
在早前物管業發牌制度過渡期之下，還經歷了新冠疫情。黃江天表示，至今上任僅200天左右，回顧當時在第5波疫情最嚴峻時期上任，直言「的確曾擔心疫情嚴重影響進度，甚至會否在8月1月過渡期完結後，一夜之間就有許多管理公司無法如常運作？」
因此，當時的首要任務除了帶領團隊抗疫，穩定軍心，也要兼顧令發牌制度順利落地。他表示，過往身兼多職所累積得來的經驗，亦幫助到他在上任後擬定工作方向及策略。
他解釋，由於出身法律界，同時為法律顧問、仲裁員、調解員，對法律要求、風險及後果等都十分着緊。加上早年為民安隊的緊急救援分隊指揮官，專門在打風落雨日子做緊急救援，至今為培訓及發展部隊總指揮。所以這些經驗正好投入現時管理，而且模式切合：
首先都是要做好風險評估，掌握情況。
掌握情況 首要風險評估
例如在他上任初期，該監管局仍未有掌握在發牌前，市場上有多少間從事物管的公司，也沒有最新政府統計數字作參考。
於是經過一輪衝刺後，參考了香港房屋經理學會於2022年12月的數字，估計從事物管管理監督工作的從業員約1.2萬名；以及從民政事務總署「香港私人大廈電腦資料庫」的物管公司資料及監管局各方面工作取得資訊，了解到全港有近1,100間不同規模的物管公司，並扣除約300多間估計是毋須領牌的公司。由此，藉着這些數據幫助評估情況，擬定更完整的工作計劃。
記者：張寶燕
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