美國商業房地產壓力

美國大都市地區的寫字樓空置率正在上升，從2019年12月大流行前的16.8%水平上升到2022年12月的18.7%。這反過來又與美國BBB商業抵押貸款支持證券的期權調整利差擴大，從257個基點到483個基點。挑戰既是結構性，也是周期性的。首先，越來越多地方採用遠距工作。自Covid-19大流行以來，越來越多地採用遠距工作，這意味著美國辦公室的入住率較低。顯然，這種結構性趨勢將持續下去。 據麥肯錫稱，美國員工接受遠距工作，87%的受訪者在有選擇的情況下接受了這一項提議。另外，再融資風險上升，從再融資和估值的角度來看，債券收益率的上升使事情變得複雜。

到 2025 年底，估值15萬億的商業房地產債務將到期，其中大部分是在債券收益率接近於零的時代融資的。因此，公司將發現在當前成本高的環境下進行再融資具有挑戰性。最重要的是，債券收益率的上升也廣泛轉化為更高的上限利率，這反過來又抑制了商業房地產的估值。

根據彭博經濟研究，美國在未來六個月內陷入衰退的可能性為99.9%。換句話說，經濟衰退是既定的，唯一未知的是它的嚴重程度。不斷上升的衰退風險為這個商業地產問題增加了另一層複雜性。隨著融資成本的上升和資金變得緊張，買賣雙方的預期差距將會出現分歧。在經濟衰退風險上升下，這將使房地產估值的能見度降低。在這種情況下，銀行不願發放新貸款，從而形成一個自我強化的惡性循環。

然而，根據MSCI的數據，區域銀行在2022年的商業房地產貸款中佔最大為27%，較2017年的17%有顯著增長。相比之下，政府機構的風險缺口從26%下降至 18%。隨著商業房地產壓力的加劇，區域性銀行將逐步限制其在該領域的風險缺口，從而導致資金進一步短缺。我們的CIO杠鈴策略相對不受美國商業房地產任何潛在動蕩的影響，因爲首選的商業房地產缺口是通過新加坡房地產投資信託基金，它們不但具有防禦性，而且還有吸引的股息。與此同時，對美國商業地產的普遍擔憂將對美國區域性銀行的業績構成壓力，或會引發進一步轉向優質資產。

責任編輯︰梁浩碩

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