【內房危機】富瑞：房企現金流仍緊　復甦靠銷售　貸款僅「輸血保命」

內房支持政策不斷加碼，富瑞中國金融地產行業首席分析師陳姝瑾接受本報專訪時指，一連串政策減低僅餘房企公開違約的風險，但銷售才是行業復甦關鍵，由於銷售或到下半年才顯著回復，需求端政策有待增加，而且併購活動陷入「小僵局」，房企的現金流仍然緊張，形容「如果銷售起不來，其他銀行貸款等有點像輸血續命」。

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中國政府已在信貸、債券、股權三方面融資「三箭齊發」，最新亦傳出中央有意放寬「三道紅綫」考核。以信貸為例，各大內銀對房企釋放出的信用額度是以萬億元計的規模，惟陳姝瑾指，信用額度與真正借出的金額是有差異，實際真正借出恐怕只有額度的20%至30%。

國企併購意願低＋項目難降價　併購陷僵局

她又指，即使有信用額度，也需要抵押品才可借貸，現時在民企已難以找到「乾淨的」抵押品，併購方面也有影響，不少民企項目因抵押借款難以大幅降價，國企併購意願亦低，因併購項目可能要處置債權商糾紛，且買地成本便宜及債務關係簡單，故兩邊難以做到較好的利益平衡，成功數目有限。

房企最主要的現金流貢獻來自銷售，由於收入減少，但「保交樓」下支出持續，房企的現金流仍較緊張。

需求端政策須更多　料今年商品房銷售跌10%

陳姝瑾認為，需求端必須有更多政策支持，估計房貸利率基準的5年貸款市場報價利率（LPR）有望下調。部分一綫及二綫城市料進一步放寬限購，並會降首期要求，而很多城市目前首付要求設在30%左右，距法律規定最低20%仍有空間下調。

富瑞預期，今年商品房銷售按年跌約10%，百大房企有機會力保不跌。疫情繼續拖累上半年銷售表現，下半年才是銷售主要恢復期，第四季或按年轉正。

記者：袁諾曦

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