【利財筆記】林本利：人口調查對樓市的啟示

名人薈萃 19:38 2022/12/02

去年中政府進行「全港人口調查」，近月公布初步結果，我們可以從中評估香港的房屋需求及對樓市的啟示。去年中香港人口總數是741萬，較2019年中748萬下跌7萬人。到今年中再跌至729萬人，跌勢未止。2021年人口調查還提供以下資料：

人口老化，教育水平上升，女性勞動人口增加，超越男性（見表一）
住户平均人數持續下跌（2011年2.9，2021年2.7）（見表二）
自置居所比率下跌（2011年52.1%，2021年48.6%）（見表二）
28萬單位空置（永久房屋295萬+臨屋2萬=297萬；269萬有人居住）（見表二）
離婚、分居及喪偶人數上升（見表三及四）
單人及夫婦二人住户增加（見表五）
66.1%物業不用按揭（2011年60.1%）
按揭還款與收入比率中位數20.8%
居所樓面面積中位數40平方米（430平方呎）
人均居所樓面面積中位數16平方米（172平方呎）

房屋問題是分配問題
「人口調查」結果再次引證，香港其實有足夠房屋滿足需求，房屋問題主要是分配問題，只要能夠善用20多萬個空置單位，便可以大大紓緩供應方便的壓力。此外，離婚、分居及喪偶人數上升，單人及夫婦二人住户增加，自然對小型單位（430平方呎以下）的需求增加，發展商增建小型單位，是滿足市場需求。

人口調查結果對樓市前景又有何啟示？人口（特別勞動人口）下跌，高空置率，加上發展商促銷，加息，經濟收縮，政治不穩，股市不振，政府增加土地供應及增建居屋，這些因素都不利樓市。

【溫股知新】回調如期展開短期前景未改

過去4年，筆者都估計樓價最多橫行，年頭升，年中見頂，年尾回落。建議有意入市者，要等樓價由高位回落10%，中原指數約在170點水平，要有心理準備會跌多10%。買樓自住10年還可以，但買樓投資則不宜。

在美國大幅加息的環境下，樓價又會否大跌三四成？由於過去申請按揭有加息3厘的壓力測試，又有3年禁售期，買樓多自用。人口調查顯示近七成物業免供，實際供樓負擔比率不高，不少家庭未上車（或落錯車），高收入（月入6萬元以上）家庭持續增加，因此估計樓價應有承接力，亦不會大跌三四成。

若然大跌超過20%，大量高成數樓按變負資產，相信政府亦會救市，分階段取消辣稅，調整建屋量，增加富裕人士移居香港。

最近發表的《施政報告》，亦已開始救市，鼓勵新移民置業，住滿7年可退還辣稅。至於有沒有成效，則有待觀察。

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