【理財個案】67歲單身銀髮族居所僅得1/5業權 親人要移民籲賣樓分家產 租樓或安老按揭如何作出選擇
香港生活水平高，樓價更是冠絕全球，不少人對退休感到憂慮，居所可能是其中一個大疑難。Winnie是我專欄的長期讀者，因近期家庭成員提出的金錢問題而向我徵詢意見。她現持有股票300萬元及基金200萬元，還有些銀色債券及ibond共值40萬元，餘下是流動現金20萬元。現時Winnie居住在港島區的唐樓單位，物業是家人遺留下來的，她佔有五份一業權，其餘四份屬於其他親人。
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自住唐樓為最大考量
由於親人打算和家人移居海外，所以向Winne提議賣出物業，然後再攤分收益。目前只有Winnie居住在物業中，其他親友都已經有自己的家庭，而和物業相關的支出，例如差餉都是由Winnie負責，物業沒有管理費。除了賣出物業外，親友們另外亦建議Winnie可以支付他們400萬元，購入其他的五份四業權，由她個人全資擁有物業及繼續居住。
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按銀行網上估價，她現居的單位市值為600萬元，所以親友們都只是想套現而並非要賺盡。Winnie現時居住的唐樓的住客，絕大部分都是些長者，而她估計一層舊樓能夠值600萬元的原因，是物業已經被某間地產商收購了不少單位，累積到足夠份額後便會提出全面收購並重建，Winnie亦擔心萬一物業被收購後，應如何安排生活。
Winnie要繼續住在這個地方，還是租住其他地方要考慮很多因素。我先問她對住在現時的地方是否滿意。物業樓齡為58年，原來她人生大部分時間都是在這個物業度過，由新建成入伙便一直住在這裡。所以她已習慣了這個地方，亦滿意現時的居住環境。
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她曾經向地產代理查詢附近的租盤，若要租住附近比較新的單位，相若實用面積的單位，每月租金最少都要1.5萬元，對她來說是一筆很大的負擔。而且有些業主並不喜好出租單位給長者，所以年紀大亦應考慮居住的安定性，有能力的話亦應該要有自己的物業。曾經有朋友提過，為了減省支出，她可以考慮搬去離島居住，因她已67歲，不用擔心高昂的交通費，只是用在交通上的時間會比較多。
Winnie坦言她嗜好不多，平常生活很平淡，返教堂及和街坊朋友們聚聚便已經滿足。和Winnie商討時，她說話快速，思路清晰，不時會用一些英文單字表達，明顯地是有學識之士，相信香港有不少這類智慧型長者，亦在面對為自己的未來規劃的問題。
她提出已在考慮幾個不同方案：
一、向親友贖回其餘八成業權，自己全資擁有物業，然後賣出套現，雖然一買一賣估計可以多100多萬元現金，但這筆錢將會用作支付未來的生活費，還需要應付租樓支出，她擔心未必足夠。
二、全資擁有物業之後，再申請安老按揭。她曾經向銀行查詢，以她物業來說，樓齡已超過50年，申請安老按揭需要安排驗樓，確保物業維持良好狀態才能夠批出收益。按計算，安老按揭能夠提供每月1.62萬至2.82萬元，年金年期介乎10年至終身。以她目前的生活開銷來說，收益應該足夠應付生活所需有餘，更老有所居，可以住到百年歸老。
三、賣出物業之後購買年金用作製造收益，但她感覺資金被鎖牢了，不能靈活運用。另一方面，Winnie相信自己已經是一個很自律的人，不用透過產品來管理她的金錢。
雖然有不同方案考慮，但我提醒Winnie，她的基本需要是，有一個可以舒適地享受退休生活的安樂窩，加上她不需要保存任何資產給後人，所以方案二應是她的最佳選擇。她也有同感，尤其是她已在同一單位住了超過半世紀，習慣了每個細節，而唐樓的實用面積必然很高，在相同價值下搬到其他新樓居住，相信活動空間會縮了一大截。
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所以我給他的建議是為求能夠繼續安心住下去，先要向親友贖回八成業權，避免將來有任何變卦發生，而且家人年紀也不輕，到時由年青一輩接手時，會否有任何不同想法呢？我鼓勵她要盡早行動，不要因疏忽了這些本來能夠控制的因素而令問題複雜了，影響未來退休生活的安穩。而且現時申請安老按揭可以用目前樓價計算，變相付出400萬元便能夠享有600萬元來計算，收益的安排，絕對有着數。
Winnie讀者絕對是一個「精靈」長者，很多數字上的疑問都已經預先做了功課，她已計算過，目前的組合價值500萬元，已反映了近期金融市場動盪的影響，所以向家人回購物業需要400萬元，餘下還有100萬元作為周轉資金，該足夠應付平常生活。她亦笑說，到70歲時更能夠獲得生果金，多了一筆政府提供的收益，到時應該會有更多錢可以花。
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由於Winnie的生活費不高，所以能夠妥善管理現有資金，已可確保將來生活的潛在問題減少。很多支出可以有預算，但有兩筆費用她必須要預早規劃。
預早規劃維修及醫保費用
先是物業維修費，由於物業已有58年樓齡，再繼續住下去的話必然需要應付維修保養費用。她也知道市區重建局的「有需要人士維修自住物業津貼計劃」，可以幫補一些物業維修費用，但其他有興趣申請的讀者，一定要先了解申請資格及詳情。
第二是醫療保健費。Winnie身體狀況不俗，除了一些小毛病例如骨質疏鬆需要光顧公立醫院以外，沒有其他嚴重疾病問題。所以我鼓勵她趁目前保險公司仍然接受她投保而購買一份安心的醫療保險，每年支出可能會增加萬多至數萬元不等，但這筆支出絕對能夠有效應付愈來愈大機會要用的醫藥費，將來為了更快得到醫療服務，有機會要去私家醫院治療，住院及手術費動輒都要六位數字的金額，這風險必須要轉移給保險公司。
Winnie問應該如何揀選合適的醫療保險產品。我強調選擇理財顧問較挑選產品重要，因為需要很多跟進服務，尤其是在申請索償的時候。她又問到何時才應該申請安老按揭。安老按揭是一個有抵押品的年金計劃，年金金額是根據當時申請時的物業價值評估而決定，所以想根據目前樓價來計算年金收益的話，便要現在申請；相反，假如相信樓價會在未來幾年持續上升的話，便不急於申請了。
Winnie再問到現時她的資產大部分都是股票及基金，扣除400萬元後應否繼續保存資金在這些資產，還是全部變成現金作為儲備呢？雖然Winnie資金不多，但擁有物業後仍然可以有過百萬的資產，只要能夠安排好兩大潛在支出，其他資金可以不用承擔高風險。反而每月的收入應該足夠應付生活有餘，所以可以將每月盈餘用作投資股票及基金，這不單不會影響生活，同時亦保留中、長線獲取潛在高回報的機會，整體策略可攻可守，不用過度擔心，更放心享受生活。
撰文：林昶恆 香港第一代認可財務策劃師（CFP®）、香港大學輔導學碩士及中文大學金融學碩士
以上內容節錄自782期《你財策劃師》。
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責任編輯：陳詠妍
