【香港樓市】富瑞:本港樓市呈「完美風暴」料樓價進一步向下 「若樓價跌逾兩成,部分辣招或會放寬」(附個股目標價)

股市 15:28 2022/10/06

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【香港樓市】富瑞:本港樓市呈「完美風暴」料樓價進一步向下 「若樓價跌逾兩成,部分辣招或會放寬」

本港樓市處於下行趨勢,富瑞指,本港樓價已自高峰回落11%,基於按揭息率上升削弱買家的購買能力,同時置業需求因宏觀及人口結構等因素影響而下降,但整體供求關係大致平衡,預期樓價會繼續下滑,偏好受惠於重新開關的收租股,當中寫字樓得益較零售更大,因商務旅行在「0+3」政策下會優先復甦,而內地於明年開關則成為行業潛在變革因素。

富瑞認為,宏觀經濟存在不確定性,利息上升,人口外流,令本港樓市出現「完美風暴」,預期按息會持續上升,蠶食購買能力,樓價會進一步向下。

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本港平均家庭人口約2.7個,較全球平均的1.9至2.5個為高,即使家庭延遲分拆,亦有助支持樓市需求,同時大嶼山及北部都會區均屬長線土地儲備,不會令供求失衡。

「若樓價跌逾兩成,部分辣招或會放寬,包括放寬按揭成數或降低印花稅,同時加快農地轉換可釋放發展商潛在價值。」

0+3可刺激商務旅行並帶動寫字樓需求

富瑞指,0+3可刺激商務旅行並帶動寫字樓需求,而中環等核心地段及擁有卓越基建及配套設施的中端地段如鰂魚涌,這兩處地段的寫字樓業主將受益。不過,只有進一步撤銷醫學監控要求,才能吸引旅客回流及刺激銷售。

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中國明年將舉行不少大型賽事,包括2023年9至10月的杭州亞運會,估計屆時可能會放寬入境措施。內地商場在封關下已建立強大影響力,未來奢侈品競爭肯定會加劇,但基於本港收租股估值低殘,故對股價影響不大。

富瑞看好寫字樓多於零售,住宅為最不看好類別。太古地產 (01972) 為富瑞首選,主要看好其優質寫字樓組合,快速增長的中國資產資產,持續增長的派息政策。該行同時亦看好香港置地的優質中環寫字樓資產及回購政策。

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零售方面,富瑞最看好希慎 (00014) ,其次為九龍倉置業 (01997) ,因希慎有較高的估值重估空間,股價較資產淨值折讓約80%,股息率達7厘。恒隆 (00101) 在內地的奢侈品商場在疫情期間仍錄得強勁的續租租金調整率,但若中國開關,以及人民幣貶值,均對盈利構成壓力。

發展商股則看好新鴻基地產 (00016) 有穩健投資物業組合,以及強勁物業發展線,而擁有大量農地儲備及股息率達8厘的恒基地產 (00012) 亦受青睞。

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編輯:陳韻妍

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