【香港樓市】高盛調低本港樓價預測、料今明兩年累跌30%　一併調低本港地產股目標價（附個股目標價）

香港樓價今年來跌約8%，高盛認為，樓價回落主要與1個月港元拆息（HIBOR）急升250點子，同時本港9月正式上調最優惠利率（P），基於預期美國聯儲局將於明年3月前再加息1.5厘，相信本港樓市有下行風險，樓價會進一步回落，因此調低樓價預測，最新預測本港樓價會於2022年及2023年分別跌15%，跌幅較原先估計跌5%及10%為高。

按息上揚將繼續對負擔能力造成壓力

高盛指，調低樓價預測，主要與息率上升速度較預測快，HIBOR中位數水平較高有關，同時按息上揚將繼續對負擔能力造成壓力，令投資者卻步，除非宏觀經濟及政策的支持力度上升。

鄭志剛：本港樓市確實有受加息影響料短期受壓【下一頁】

「假設收入沒有上升，當樓價跌兩成時，剛性需求的買家或能重建負擔能力，但若以歷史平均的淨租金收益率為基準，只有樓價跌幅達35%至40%時，投資者才會重返市場，故樓價跌30%的可能性較大。」

高盛表示，隨農地的地積比率提高，加上更多公營房屋供應推出，更重要是中港封關及移民潮，導致本港家庭數目出現25年來最大跌幅。

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美銀維持本港樓價今、明兩年累跌15%至20%預測【下一頁】

「雖然供求關係對樓價影響不大，但當這個情況出現於利率上升及家庭收入停滯不前時，便誇大了對樓價的下行壓力。」

本港地產股12個月目標價平均調低4%

高盛調低本港地產股資產淨值（NAV）平均4%，並降未來3年每股派息預測15%至24%，12個月目標價亦平均調低4%，而該行覆蓋的本港地產股中，只有新世界發展 （00017） 獲「買入」評級，潛在升幅約60%，而予「沽售」的信置 （00083） 潛在升幅只有1%。

高盛稱，現時本港地產股的股價已跌至歷史新低，較NAV平均折讓約70%，平均股息率約7厘，但缺乏宏觀經濟或政策誘因，投資者仍選擇維持觀望態度。

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編輯：陳韻妍