【香港樓市】高盛調低本港樓價預測、料今明兩年累跌30% 一併調低本港地產股目標價(附個股目標價)

股市 13:53 2022/10/05

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【香港樓市】高盛調低本港樓價預測、料今明兩年累跌30% 一併調低本港地產股目標價(附個股目標價)

香港樓價今年來跌約8%,高盛認為,樓價回落主要與1個月港元拆息(HIBOR)急升250點子,同時本港9月正式上調最優惠利率(P),基於預期美國聯儲局將於明年3月前再加息1.5厘,相信本港樓市有下行風險,樓價會進一步回落,因此調低樓價預測,最新預測本港樓價會於2022年及2023年分別跌15%,跌幅較原先估計跌5%及10%為高。

按息上揚將繼續對負擔能力造成壓力

高盛指,調低樓價預測,主要與息率上升速度較預測快,HIBOR中位數水平較高有關,同時按息上揚將繼續對負擔能力造成壓力,令投資者卻步,除非宏觀經濟及政策的支持力度上升。

鄭志剛:本港樓市確實有受加息影響料短期受壓【下一頁】

「假設收入沒有上升,當樓價跌兩成時,剛性需求的買家或能重建負擔能力,但若以歷史平均的淨租金收益率為基準,只有樓價跌幅達35%至40%時,投資者才會重返市場,故樓價跌30%的可能性較大。」

高盛表示,隨農地的地積比率提高,加上更多公營房屋供應推出,更重要是中港封關及移民潮,導致本港家庭數目出現25年來最大跌幅。

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美銀維持本港樓價今、明兩年累跌15%至20%預測【下一頁】

「雖然供求關係對樓價影響不大,但當這個情況出現於利率上升及家庭收入停滯不前時,便誇大了對樓價的下行壓力。」

本港地產股12個月目標價平均調低4%

高盛調低本港地產股資產淨值(NAV)平均4%,並降未來3年每股派息預測15%至24%,12個月目標價亦平均調低4%,而該行覆蓋的本港地產股中,只有新世界發展 (00017) 獲「買入」評級,潛在升幅約60%,而予「沽售」的信置 (00083) 潛在升幅只有1%。

高盛稱,現時本港地產股的股價已跌至歷史新低,較NAV平均折讓約70%,平均股息率約7厘,但缺乏宏觀經濟或政策誘因,投資者仍選擇維持觀望態度。

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編輯:陳韻妍

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