湯文亮:賣樓過猶不及

名人薈萃 09:00 2022/10/02

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過去一年,筆者不時撰文,提醒打算買樓的人要小心加息,有不少人表示不同意,他們回應說,美國有如此多的國債,怎會加息益外人,低息甚至零息,將會維持一段長時間。筆者無話可說,他們說的也是事實,但美國維持低息已經一段長時間,正因為有低息,美債除了避險,已經沒有吸引力。

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美加息是政治任務

為了國債有吸引力,美國最後都會加息。但無論筆者的想法如何,都不會想到美國加息加得又快又多,令到不少本來不擔心加息的人,現在非常擔心加息,甚至有人驚加息,驚到將自住單位賣走。筆者認為這是過猶不及,只要有足夠準備,就算驚都不用賣走自住單位。

美國今次加息是有政治任務,美其名是打擊通脹,其實是打擊全世界,尤其是美國自己的盟友,美元回歸美國,令美滙強勢,變相令全世界的貨幣貶值。此舉為總統拜登(Joe Biden)做勢,希望可以藉美元強勢贏得中期選舉,待中期選舉之後。不但不需要再加息,甚至可以減息,而美國傳統是在選舉前1年利息溫和下調,否則就會不利執政黨。所以,在未來3次加息之後,美國利率亦差不多到達頂峰,並且會橫行一段時間。至於加息打擊通脹只是一個偽命題,美國尚有很多方法打擊通脹,只是暫時不用,加息好似七傷拳,雖然有效但對自己的傷害亦大。

沒大欠債毋須賣樓

當日說不會加息的老友說,今次加息來勢洶洶,建議筆者應該賣走手上一些物業,持盈保泰,渡過難關。筆者回應說,實在非常擔心加息,所以在過去幾年,都沒有大手筆入貨,雖然沒有出售手上物業,但仍然可以稱得上持盈保泰,如果筆者現在賣樓,不但會被買家鋤價鋤到失暈,還分分鐘令到銀行誤會我們財困而收遮。

做物業投資最怕就是銀行收遮,銀行知道我們在過去幾年,沒有大手入貨,就知道我們現金流充足,絕對不會收遮。對於近兩三年有大手買貨的投資者,銀行是會睇緊一些。筆者相信現在大家有一個誤會,就是擔心加息而賣走手上物業,其實,如果擔心加息就不要買樓,就算買樓都不能夠借貸太多,沒有大額欠債,又怎會需要賣樓。

節錄自第778期《iMoney Wealth》鑑古知今。

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撰文 : 湯文亮

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