【解碼|加P】大摩料明年香港樓價再跌5% 哪一地產股盈利或跌9成?

股市 12:17 2022/09/23

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【解碼|加P】大摩料明年香港樓價再跌5% 哪一地產股盈利或跌9成?

滙豐、中銀等主流銀行上調香港最優惠利率(P)0.125厘,為近4年首次加P。摩根士丹利分析,雖然港銀加P審慎,但這代表美國聯儲局未來進一步加息,港銀將會跟隨加息。大摩續指,目前香港住宅樓市由買家主導,對按揭息率敏感度不高,但當利率持續上升,供款佔收入比率將會提高,不利樓價。

大摩預計,香港樓價年初至今累跌約8%,並預期明年將繼續跌5%,而1個月港元拆息(HIBOR)從今年下半年的2.3厘,升至明年的3.5厘。

大摩推算,目前樓按供款佔每月收入約55%,若樓按息率增至3.5厘,比率將會提高到62%,較2006年至今平均處於40%至50%,明顯提高。

大摩:香港地產股4方面受累 新世界最易受加息拖累

大摩預期,加息周期會從4大方面影響本地地產股,包括:1)按息走高、2)10年期美國國債息率上升、3)資本化率(cap rate)提高、4)利息支出上升。

大摩認為,公司具有較低負債比率、較保守資本化率估值將會較少受影響,當中包括長實 (01113) 、太古地產 (01972) 和信和置業 (00083) ,而普遍而言,房託基金REIT所受影響較大。

除了按息走高影響買家需求,大摩指出,利率走高不利負債比率較高的地產股,如新世界發展 (00017) 、恒地 (00012) 、嘉里建設 (00683) 、希慎 (00014) ,以及利用較多浮息貸款的地產股,如九龍倉置業 (01997)

該行估算,因應利息支出增加,相關公司今年每股盈利將跌6%至28%,明年盈利較2021年時跌19%至89%,當中新世界發展至今年6月底總債務達2272億元,推算公司今明兩年利息支出分別按年增34%和32%,成為最易受加息拖累盈利表現的地產股。

財政影響以外,大摩表示,當10年期美國債息升至3.6厘,投資者以收息為目標的房託基金估值將直接受衝擊。同一時間,投資者對資本化率要求提高,在收租收入難以提升之下,將影響物業資產帳面值,大摩認為置地和冠君產業信託 (02778) 為旗下物業所設資本化率較低,將更易受衝擊。

何謂資本化率?

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記者:麥德銘

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