香港加息陸續有來 未來供款多幾多?月入幾多才能上車?

股樓投資 12:50 2022/09/22

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美國聯儲局再加息0.75厘,是年內第5次加息,共加3厘。值得留意的是,聯儲局同時公布最新經濟預測,預期今年底利率中位數為4.4厘,高於6月時估計的3.4厘,即是說,今年餘下議息會議仍會加息,而且幅度比今年6月為高。此外,聯儲局將2023年底利率的中位數上調至4.6厘,反映明年息率亦未見回落。

美國連番加息後,滙豐(00005)宣布,由周五(23日)起,上調最優惠利率(P)0.125厘,由原先的5厘,加至5.125厘。事實上,為應對加息,滙豐早前已上調新造H按封頂息,以近期一個月拆息(Hibor)水平計,二手樓按揭實際供樓利率為2.75厘,但加P之後,實際供樓利率升至2.875厘。假如借500萬元,分30年還款,每月供款將由20,412元增至20,745元,每月多付約333元,而壓力測試的月入要求則由48,631元,升至49,295元。

按揭類型 P按 新盤H按 二手樓H按
貸款額 500萬元
還款期 30年
按息 P-2.4厘

H+1.3厘

封頂息為P-2.5厘

H+1.3厘

封頂息為P-2.25厘

加息前
實際按息 2.6厘 2.5厘 2.75厘
實際供款 20,017元 19,756元 20,412元
壓測月入要求 47,971元 47,316元 48,631元
加息0.125厘後
實際按息 2.725厘 2.625厘 2.875厘
實際供款 20,346元 20,083元 20,745元
壓測月入要求 48,499元 47,971元 49,295元

滙豐加息後,另外3間按揭大行,即中銀香港、渣打、恒生,亦宣布加P,幅度同為0.125厘。值得留意的是,市場原預計,加息幅度為0.25厘,但最終各家大型銀行僅加0.125厘。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為,銀行有此決定原因有二,一是銀行體系結餘仍算充裕,有條件不加足0.25厘,二是目前香港經濟環境差,銀行或不想一下子加足0.25厘,令市場投資氣氛轉差。 

他預計,美國年內仍繼續加息,料年底前聯邦基金利率可能升穿4厘,而香港銀行或因此再加P,預計加幅約0.5厘至0.75厘,甚至早於下次議息會議前再加息,「可能10月中追加,要密切留意拆息走勢。由於香港加息周期剛開始,即業主未來供樓負擔將增加,若現時有意置業,須有長遠穩健的財務安排及準備,避免借到盡,建議以現時壓力測試基準再加2厘作計算,以加強未來加息的風險管理。」 

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撰文 : 黃卓賢

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