【解構︱內房】內房未來10年如何回復供求平衡？　分析料房地產投資恐要縮25%

自房貸斷供潮風波後，中央對內房的支持措施出台明顯加快，包括放鬆限購、限售、限貸、降低首付，以及緩解房企融資問題等。不過，內地房地產需求恢復需時，即使未來仍是10萬億的市場，但過去規模的頂峰也不復見。有分析認為，內房不會重演日本過去「失去的10年」，但未來10年若要回復至供求平衡，房地產投資或須縮減25%。

此前，瑞銀中國/香港房地產研究主管林鎮鴻接受專訪時預測，未來住宅銷售或維持在12萬億元人民幣的水平。

房地產投資未來每年要跌2.5%

據《彭博經濟研究》的基本預測，相信內房經過調整後，將有管理地下滑，2021年住宅房供應為約15.65億平方米，考慮到中國城鎮化、人口結構及房產折舊，估計去年住宅房的基本需求為14億平方米，並預料到2031年需求降至12億平方米。這反映供應大於需求，若要達至供求平衡，意味房地產投資未來10年每年約要下跌2.5%。

假設未來10年中國房地產投資收縮25%，這將會是日本90年代地產泡沫後10年的房地產投資降幅的兩倍。

不過，市場普遍預期內房不會重演日本昔日失去的10年。林鎮鴻指出，中國沒有如日本般，地產泡沫傳導致金融系統，內地居民槓桿率（債務相對GDP）約62%，低於當時日本的約68%，以及中國城鎮化去年約為65%，但當時日本已接近80%。

值得留意是，彭博估算的住宅基本需求具有大的變數，如果需求較預期疲弱、空置房數量較預期大，未來房地產投資下滑的估算幅度或會更大。同時，未來中央政府在房地產需求端的提振力度多大仍是未知知數。

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編輯：袁諾曦