曾淵滄:樓價新低有誤導

股樓投資 10:13 2022/08/22

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港樓價跌破一年半新低的新聞,近日成了傳媒大肆渲染的焦點。但是,與此同時,新盤Novo Land出現長長的買樓人龍,為甚麼樓市會出現如此混亂的訊息?
當然,看好或看淡的人都各有自己認為正確的理由。現在,先來看看,看好的人所持的理由:
樓價跌幅不大,目前所謂的樓價跌破一年半新低,實際上只是比2021年8月的歷史新高位相差7%,下跌幅度根本不大,或者說,在過去4年裏,樓價的波幅根本很小。美國的加息周期已經接近尾聲,一旦美國停止加息,甚至開始減息,香港按揭利率也會下降,對樓市有利。香港的銀行水浸,香港銀行同業拆息(HIBOR)按揭貸款利率比美元低,多數銀行的按揭貸款都有封頂位,因此,供樓者因加息而無錢供樓的情況不多,一般無力供樓的人,多是自身財政出了問題,而非因為加息。

 

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優待國內專才應免辣稅
只要香港能與內地通關,樓價就會再創新高。2021年8月,香港樓價創出歷史新高,原因也是因為當時香港疫情受控,清零多日,人人都認為香港與內地很快就要通關了。行政會議召集人葉劉淑儀建議:為了吸引專才來香港,特區政府應該優惠這些海外(包括內地)來的專才,免交買家印花稅(Buyer's Stamp Duty ,BSD)及從價印花稅( Ad valorem stamp duty (AVD)。
如果特首李家超接受這個建議,對樓價有利。目前,香港的土地供應依然很有限,就算李家超能掃除政治上一切反對聲音而尋獲大量土地建房屋,也需要好幾年的時間才能落實。

 

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短期樓價走勢看利看淡
說了看好樓價前景的理由之後,現在我們看看,看淡者的理由:美國加息周期仍遠遠未結束,已經有些專家認為,美國到了明年應該仍加息。香港有許多人移民離開,人口出現淨移出現象,移民會賣樓,造成二手樓供應過多。香港經濟進入衰退,生意失敗,失去工作的人陷入財困日益增多,財困就不得不賣樓解困。香港反政府力量消失,特區政府今後可以開發土地、填海,將來房屋一定供應過剩。看好看淡者似乎都有理由,也因為人人都有理由看好或看淡,才會有人賣樓有人買樓。不過,所謂看好看淡,所看的也只是短期的樓價走勢。

*以上內容輯錄自第774期《iMoney》置業安居

 

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