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【內房危機】碧桂園反彈3% 投資者會議全文:監管機構支持力度是挺大的 今年沒有美元債要還

09:58 2022/08/19

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碧桂園 (02007) 發盈警,上半年度股東應佔淨利潤按年大跌93.3%至98.7%,公司管理層在投資者會議表示,行業下行周期遠超預期,疫情亦令交付及結算進度延遲,影響收入及利潤,又表明今年已沒有美元債需要償還。

碧桂園現反彈3.4%,報2.47元。

下半年僅餘40億人民幣債到期

集團中午召開投資者會議,公司總裁莫斌提到疫情下降了交付規模及項目結算進度,引致收入及利潤下降,又指行業下行周期遠超預期,由去年6月至今仍處於下行期,風險出清過程仍未結束,為保障現金流穩定,部分區域對尾盤資產及要出清的資產作出量價平衡安排,對毛利構成較大壓力。此外,他認為利率波動造成了匯兌損失,也使利潤受壓,在市場下行期間,公司會以現金流為核心。平衡資產負債和利潤表。保證公司能夠生存下去,直到市場回復健康。

市場一直擔心內房企業資金流情況,公司管理層在會議中亦提及今年下半年境外已無到期美元債,境內有則兩筆債達到可回售狀態,分別在9月及11月,合計 40 億元。到明年1 月份,公司境外則有一筆美元債到期,折合約 40 億元。境內上半年在1月、4 月及5 月合計有 4 筆,共69億元的公司債到期或達到回售狀態。公司預期到明年6月底,短債規模會較今年6月底進一步下降。

正在推進中票發行

管理層亦提到去年下半年至今,公司境內發行公司債及中票合計61億元、供應鏈ABS及ABN合計87億元,是少數能夠進行全品種融資的民營房企。集團指出在交易商協會和中債信用增信公司的支持下,也在推進中票發行,進一步穩定行業及公司的信用狀況,相信公司境內外債券價格會逐步回到合理水平。

市場消息指,內地將支持房由國有增信機構「中債信用增進公司」對民營房企發債,開展效力更強的「全額不可撤銷擔保」。

對於行業前景,管理層指內房行業下半年仍在築底過程。但基本上不會比上半年情況更差了,但也不會有太大反轉。他指公司貨量充沛,能有效對沖市場分比和較嚴重的疫情影響,預期下半年銷售規模會穩定,較同業優勝,但毛利則會受到銷售市場持續疲弱所影響,利潤仍然會有壓力。

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以下為會議全文:

莫斌:

今天早上公司刊登了一則關於盈利預警的公告,中午收市之後和大家做一個溝通,在合規的範圍內與市場傳遞一些信息,解釋一些大家的疑慮。

一、從去年下半年以來,地產行業的發展面臨著很多挑戰,多重不利因素層層疊加,行業十分艱難,碧桂園也確實無法獨善其身,雖然我們也預見到了。這些挑戰對公司今年的中期業績,特別是在利潤表中,產生了直接的影響。

1、上半年,受新冠疫情的限制性措施影響,交付規模下降,減慢了項目結算的進度,導致收入規模下降並影響了結算毛利及利潤的規模。

2、市場下行週期之久超預期,從去年6 月份到現在仍然處在下行期。本期納入結算的項目銷售毛利較低,特別是18-19 年拿地的部分項目,受到市場下行的影響更為明顯。

3、行業風險出清的過程仍沒有結束,行業爆雷不斷,市場加劇下行,為保障現金流的平衡,部分區域對尾盤資產和要出清的資產有一些量價平衡的安排,對毛利構成了較大壓力。

4、基於謹慎性原則,我們計提的減值也對毛利構成影響。

5 、利率波動造成了匯兌損失,致使利潤表也承壓,所以整體會有一個較大的跌幅。

儘管公司通過精細化的管控使得現金流保持平穩,並沒有因為利潤的下降受到影響。

公司的全競提升策略,從2018 年開始,已經連續做了四年的“全競提升”,就是一率五力,我們做了精細化管控,做到了供銷回支投的閉環管理,同時做好所有區域資產的投融管退管理,出清相對較差的資產,退出了一些區域,聚焦深耕在五大都市圈和確定性高的市場。這是我們吸取教訓、反思之後的戰略調整,從106 個區域調整到63 個區域,其中更多的資產和區域集中在五大都市圈和確定性高的、封閉性市場。

二、公司的管理舉措:資產負債表優化,可動用現金流平穩

2020 年,三道紅線的出台糾偏了行業通過激進融資擴張規模的發展模式,我們是非常贊成的。這是引導行業邁向長期健康的可持續發展。我們前期做了很多降負債的安排,持續優化我們的債務結構,所以在這一輪週期中我們能活下來。我相信這也是我們這個過程中做的一系列舉動讓我們現在有生存韌勁。

資產負債表、現金流量表保持平穩,淨負債率維持在50%以下,經營性現金流持續為正,可動用現金相對充足,進一步降低有息負債絕對額。

為確保公司能夠穿越週期,公司把重心放在保證資產負債及利潤的平衡上,並確保核心資產和核心人員不受損。我們主要通過銷售回款,可動用現金的管理、審慎投資來維持收支相對平衡的狀態,壓縮一切不必要的支出。通過經營性現金流,償還高成本短週期的融資,進一步優化負債結構。

三、保交付保債務剛兌,融資和債務安排

行業艱難,作為頭部企業需要擔當,需要堅持,碧桂園有能力亦有實力保按期完美交付、保證所有債權剛性兌付。今年上半年公司在214 個城市,如約交付1070 批次,超25 萬套房屋;下半年計劃交付50 萬套。

在融資端,公司是政府監管支持的示範性房企,在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態下,發行可轉債折合33.68 億人民幣,配售新股折合24.1 億人民幣;去年下半年至今,公司境內發行公司債及中票合計61 億、供應鏈ABS 及ABN 合計87 億。是為數不多能夠進行全品種融資的民營房地產企業。

目前,公司在交易商協會和中債信用增信公司的支持下,也在推進中票的發行,進一步穩定行業及公司的信用狀況。我們相信公司的境內外債券價格會伴隨
著行業的改善,逐步回到合理水平。

2022 年下半年,公司在境外已無到期美元債;境內有兩筆債達到可回售狀態,合計40 億元。除此以外,下半年沒有到期的直接融資。

四、現金流測算

現金流方面,公司已將未來可能遇到的各個風險點都納入現金流鋪排的考量,做極致版本的壓力測試。中長期按季度、短期按週進行滾動更新,確保實現“削峰平谷”,以平滑可能存在的階段性波動,留足安全墊以應對外部的不確定性。

上半年,權益銷售1850 億元,權益回款現金回款約為1703 億,權益回款率92%,已連續7 年回款率保持90%以上的區間。

五、總結

公司對於未來的保交付、保債務剛兌仍然是充滿信心。行業及公司都在煎熬。信心循環的參與方都在努力恢復地產行業脆弱的信心,也需要每一個參與主體更加努力。

行業信心的恢復仍需要一段時間,行業的未來發展會逐步製造業化,對公司和產品提出更高的要求,但行業仍然會是一個在長效機制下健康、規模體量超十萬億規模的市場,活下來的企業將會有更大的機會。

我對未來還是很有信心,信心來自四個方面。

第一,是對未來市場的信心,十萬億的市場,一定是健康發展的市場。穿越暴風雨之後,誰的競爭力最強,誰就能佔領市場。

第二,對政府調控有信心,政府調控能力很強。

第三,對我們的管理有信心。我們全競提升後,管理競爭力上升到一定高度。

第四,對我們的新業務有信心。公司在今年6 月,將旗下建築子公司及原博智林旗下的總包單位進行整合,成立科技建築集團,一個建築機器人應用的企業。通過整合全產業鏈資源,實現“研發-生產-應用”的全過程貫通,目前已經在我們全國正在建設的項目上投入使用。在順德開展“63 畝試驗”,做全過程測試,效果非常明顯。

我們建築機器人的發展,未來對主營業務發展,一定會像老虎插上翅膀一樣。現在建築機器人在發揮越來越大的作用,隨著市場健康發展的到來,相信我們的主營業務和建築機器人業務一定能能為公司帶來更多的收益,給投資者帶來更大的回報。

謝謝各位投資者。我們一定會繼續努力。

答問環節:

1、關於市場的三四線城市佈局比較多的公司,在去化率上,上半年數據比較低,碧桂園的去化率情況是怎樣的?接下來下半年會採取什麼策略讓銷售回暖?

2、近期政府的政策,對優秀民企的融資有更多的幫扶,管理層覺得這些政策對公司,對行業的作用有多大?

3、關於結轉。上半年沒有銷售的物業,建築速度放慢,下半年施工進度和結轉速度是否有提速,還是跟上半年一致有所放緩?工程進度上有否節奏調整?

程光煜:我來回復三四線的去化率情況和我們下半年的安排。

第一,我們看看1-7 月份,補充三個數據,一個是來自統計局,商品房銷售額下降28.8%;百強房企大概下降了49.3%,這是第三方數據;碧桂園公告的2152億元,同比下降39.8%,總體上明顯優於百強企業,在頭部房企中,我們下降的幅度差不多。

第二,上半年來看,整個市場處於逐步探底,到6-8 月份我們認為是底部盤整的過程,同時城市是嚴重分化的。

第三,絕大多數的三四線市場是封閉市場為主。當期的表現是當地短中期供求關係呈現的結果。我們看來,長三角、珠三角周邊城市基礎比較好,人口也有
吸附力。中部地區也有不錯的,但差異很大,跟本地的中短期供求關係相關聯。

第四,從全年尺度看,宏觀去化率是可控的,有些項目去化得很好。差異比較大。

第五,下半年還是在築底的過程。我們基本是認為不會比上半年的情況更差了,但也不會有很大的反轉,是一個在底部盤整,城市有分化的過程。這個市場
是我們不能改變的,但是要有策略。我們的策略主要是幾個方面,一方面我們的貨量是比較充沛的,我們有差不多一萬億的可售的土儲。得益於我們的均衡佈局,我們能比較好地對沖市場分化和比較嚴重的疫情影響。我們通過調節貨量供給,採取“以銷定產”“精準供貨”去對沖風險。

關於產品,我們主要以偏改善的產品為主,積極去調整我們的產品,使得更加有適銷對路的安排,比較穩健去度過現在市場低谷情況。

我們相信在政府積極的主導下,會因城施策,用足用好,去穩定房地產市場。我們相信最困難的時候過去了,現在是在底部盤整的過程,伴隨因城施策的深入,政策的出台,我們下半年我們會保持在有序的、合理的銷售節奏上,相信我們的銷售規模在下半年會穩定,和頭部同行是同步的,優於同行的。

4、在目前的市場環境下,今年下半年和明年上半年,我們認為管理層最重要的工作是什麼,工作效果如何考慮和考量?

莫:管理層在市場下行和市場築底的過程中,最重要的工作是以現金流為核心。做好資產負債和利潤表的平衡。保證公司能夠活下去,活到健康的市場到來之後讓我們能活得更好。所以我們在保證每一套房按時完美交付的同時,我們所有的債券要剛性兌付,保證我們的核心資產和核心人員,同時我們致力於新業務,新業務與主營業務的競爭力的加持下,我們能越做越好。

監管機構和政策對我們依舊穩健的企業,支持力度是挺大的,保交樓和穩民生。市場在政策的加持下,會慢慢恢復,對公司的未來充滿信心。

5、能不能梳理一下公司債務情況?今年公司的一些資金安排?其次想問問利潤率,今年中期或者全年的利潤率會不會是接近底部?還是說下半年隨著債務的
償還,利潤率還有下滑的空間?

李:債務方面,公司下半年已經沒有到期的美元債。境內有兩筆債達到可回售狀態,分別是9月和11月,合計40 億人民幣。再看2023 年,從2018 年開始,通過行穩致遠的戰略,主動降負債,公司的短債是更加健康的。今年630 到明年630,我們的短債規模相比去年會進一步下降。明年上半年,1 月份,公司會有境外一筆美元債到期,折合人民幣40 億元,其他沒有境外美元債了。境內,1月份、4 月份、5 月份,上半年合計有4 筆,69 個億公司債到期或達到回售狀態,其實規模佔比不大。公司會繼續優化債務結構,償還高息的、短期的債務,進一步拉長融資久期。

毛利方面,受到銷售市場持續疲弱影響,包括整個行業還在不斷暴雷。公司會圍繞可動用現金進行管理目標,盤活優質資產,包括出清劣質資產,盡可能保住核心資產。到了有反轉機會的時候,再銷售優質資產,保證有較好的溢價,或者更小的折價。如果銷售市場持續疲弱的情況下,那利潤仍然有一定的壓力,但伴隨著新的資產、一些收穫的新項目,會對未來的毛利的修復起到支撐作用。同時科技智慧建造的賦能,會對利潤修復起到正面作用。

6、如何看待目前預售監管環境?什麼時候會有一些寬鬆呢?

莫:目前的預售資金監管環境我認為是最嚴的。今天我到了某省政府,他們清晰地說,既要保交樓,也要保證企業有流動性,他們在做平衡性安排。我相信各地會按照中央的政策,用足用好各地政策工具,未來在監管資金上,會有定向的保交樓和企業現金安全情況下的安排,未來會愈來愈好的。

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編輯:葉志偉

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