曾淵滄:樓是買來賣的

名人薈萃 10:13 2022/08/08

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周二(2日),港股因為擔心美國眾議院議長佩洛西(Nancy Pelosi)訪問台北而大跌,股市大跌說明當天有不少人以低價沽出手中的股票。為甚麼沽出?因為擔心當時不沽出,明天、後天可能再跌。不過,周三(3日)一開市,不少於周二急跌的股票都出現大反彈,是的,股市是很經常出現如此的波動,但樓市不會。

 

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一買入即放售
周二時,你會聽說到有多少人因為擔心佩洛西訪問台北,而賣掉自己持有的物業嗎?這就是股市與樓市最大的分別。也因此,股市裏就經常有人說:「股票是買來賣的」。很多年前,不少人買樓的目的,是買來賣的,當時炒樓風氣很盛,相信今日仍有一些地產經紀很懷念多年前人人炒樓的時刻。當時炒樓之風已達到一買入馬上就放售的現象,買賣的正式契約仍未完成,錢也未全付,就以「摸貨」形式賣掉。
多年前,粉嶺碧湖花園第一幢樓推出市場時,筆者也買了一伙樓花,到了第四幢樓推出市場時,售價已大幅上漲,當時筆者就是以「摸貨」形式售出仍未入伙、仍未付清買樓費用的樓花,以已支付的本金來計算,盈利之豐的確是很驚人。也難怪人人如此瘋狂的炒樓。最終1997年樓市泡沫爆破,2003年許多人成了「負資產」一族。

 

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辣招稅竭炒風
2010年炒風再起,2011年前特首曾蔭權推出特別印花稅(SSD),之後,前特首梁振英推出買家印花稅(BSD)、從價印花稅(AVD),從此香港炒樓之風完全消失了。至今,這些額外的稅務已經推出多年,有機會取消嗎?有人認為,一旦香港出現經濟衰退,樓價下跌,這些額外的稅務是可能取消的。但是,筆者認為機會很小。
這些被稱為「辣招稅」的額外稅務,已成穩定香港樓價的重要基石,不太可能因樓價下跌而取消。樓價上升時「辣招稅」可以壓抑樓價上升,樓價下跌時,「辣招稅」也可以壓抑樓價下跌的速度與幅度。是的,從第一項「辣招稅」推出至今,長達11年裏樓價的波幅不超過1倍。
過去4年,樓價更只在6%的波幅中升升跌跌,不可謂不穩定了。沒有急升也沒有急跌。林鄭月娥當特首的4年裏,沒有改變過「辣招稅」,估計現任特首李家超也不會隨意改變。因此,大家一定要有足夠的心理準備,即不要期望「辣招稅」會改變。國家主席習近平說,「樓是用來住的,不是用來炒的」,這句話不單單適用於內地,相信香港特首也會遵守這個信念。香港絕對不可出現「樓是買來賣的」炒作概念。

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