內地「停貸事件」會拖垮房地產行業嗎?

股市 10:00 2022/07/22

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內地「停貸事件」會拖垮房地產行業嗎?

近期,內地「停貸事件」為困擾港股表現的其中一個主要因素,雖然事件發生後多家銀行對此發出聲明,表示涉及停貸樓盤和逾期按揭貸款餘額均相對較小,而銀保監方面亦做出回應,表示: 「將會引導金融機構市場化參與風險處置,加強與住建部門、中國人民銀行工作協同,支持地方政府積極推進「保交樓、保民生、保穩定」工作。但投資者仍持觀望態度下,內銀及內房板塊表現仍然疲弱。

回看2022年2月,住建部在國新辦發佈會表示,以「保交樓、保民生、保穩定」為首要目標,我們認為,保障交付為後續主要政策目標。隨著政策不斷出台,相關風險有望得到化解,整體風險預計可控。其次,預計後續防控措施對經濟社會發展的負面影響將逐漸減弱。7月以來各地出現散點疫情,國務院聯防聯控機制多次新聞發佈會持續強調精准防控,各省亦成立專班整治防控措施 “層層加碼” 和 “一刀切” 問題。此外,我們預計7月下旬召開的中央政治局會議將進一步加大穩增長力度,並對地產當前的結構性壓力給出比較明確的原則性表態,緩解風險擔憂,且後續政策將繼續出台以支持地產需求。政策應對的主動性增強,關注中央政治局會議對穩增長加力的表態。

從銷售方面看,內地6月商品房銷售明顯好轉,但7月上旬有明顯反覆。2022年6月,商品房銷售額單月按年下降20.8%,銷售面積單月按年下降18.3%,銷售降幅明顯好轉。不過,2022年7月,房地產交易明顯走弱,對交付的顧慮,疫情的反覆,和企業推貨階段性不足,都說明復甦的基礎並不牢固。7月上半月,30個大城市日均成交規模按月下降39%,日均成交相當於 2021年7月的62%。我們認為,如果沒有進一步的防風險政策,市場復甦勢頭可能逆轉。積極因素則是,全國房價仍十分穩定,政策可動用空間仍然巨大。

圖:7月初30大中城市成交面積回落

資料來源:Wind、中信証券

圖:房屋銷售均價

資料來源:國家統計局、中信証券

而從投資方面看,開發熱情持續低落。2022年上半年,全國房地產開發投資按年下降5.4%,累計降幅進一步擴大;新開工和竣工面積按年分別下降34.4%和21.5%,降幅絕對值再創新高。即便銷售復甦持續,由於融資性現金流流入不暢,企業需要淨償還債務,企業投資熱情的恢復預計也不會如歷史週期一般迅速。更何況銷售本身也有不確定性。我們預計,即便高信用企業的投資也會比較謹慎。

圖:房地產開發投資、以及新開工和竣工同比增速

資料來源:國家統計局、中信証券 注:2022 年為前 6 月

整體來看,“停貸事件”涉及規模預計有限,但由於內地房地產市場復甦的基礎尚不穩固,開發投資的熱情難以短期恢復,信用問題也並未完全解決,事件發生預計會擾動行業復甦勢頭及市場情緒。但在不確定性中,我們認為部分高信用、高運營能力兼備的企業,預計將取得未來更大的市場份額和更高的盈利能力。

撰文 : 中信証券財富管理 (香港)

欄名 : 財富解密

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