港銀加息先兆　中小型銀行上調H按封頂息　哪類人最受影響？

股樓投資 16:40 2022/06/29

美國加息後，雖然本地銀行未有跟加，但港息持續上揚，令本地中小型銀行資金成本大增。有見及此，個別中小型銀行上調新造拆息按揭（H按）的鎖息上限（Cap Rate），由原本的2.5厘，加至2.725厘。值得留意的是，是次改動只影響新造Ｈ按計劃的業主。

以原先鎖息上限，即2.5厘計，假設借500萬元，分30年還的話，每月供款約19,756元。當鎖息上限升至2.725厘後，每月供款將由19,756元，增加至20,346元。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，中小型銀行存款基礎較大型銀行弱，為確保利潤，上調H按息率是有必然需要，預期日後或有中小型銀行跟隨。他續說，參考上次加息周期，本地大型銀行加息前的一個月，有部分中小型銀行率先上調鎖息上限，所以今次亦屬市場意料之內，不用過份解讀，而這亦可視為本地銀行上調最優惠利率（Prime Rate）的先兆。

雖然市傳個別中小型銀行上調新造H按的鎖息上限，但目前實際按息仍未升至封頂水平，而何時升至封頂水平才是影響樓市之關鍵。曹德明認為，與樓按相關的一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）會持續上升，而實際按息可能於第三季觸及封頂位，至於銀行則有機會年內上調最優惠利率，屆時將影響所有承造按揭之人士。

由於銀行計算買家壓力測試時，以鎖息上限計算，而目前多數H按設有與最優惠利率掛鈎的鎖息機制，簡單來說，若銀行加最優惠利率，鎖息上限便即隨上升，意味壓力測試下的收入要求都會高了。對近期選用建期付款入市，而且薪金僅僅足夠通過壓力測試的買家來說，由於數年後才「上會」，屆時銀行很可能已加最優惠利率，若買家薪金未能跟隨息口上升，便要預備多些首期或家人作擔保，否則撻訂收場。

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