港銀加息先兆 中小型銀行上調H按封頂息 哪類人最受影響? 

股樓投資 16:40 2022/06/29

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美國加息後,雖然本地銀行未有跟加,但港息持續上揚,令本地中小型銀行資金成本大增。有見及此,個別中小型銀行上調新造拆息按揭(H按)的鎖息上限(Cap Rate),由原本的2.5厘,加至2.725厘。值得留意的是,是次改動只影響新造H按計劃的業主。 

以原先鎖息上限,即2.5厘計,假設借500萬元,分30年還的話,每月供款約19,756元。當鎖息上限升至2.725厘後,每月供款將由19,756元,增加至20,346元。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,中小型銀行存款基礎較大型銀行弱,為確保利潤,上調H按息率是有必然需要,預期日後或有中小型銀行跟隨。他續說,參考上次加息周期,本地大型銀行加息前的一個月,有部分中小型銀行率先上調鎖息上限,所以今次亦屬市場意料之內,不用過份解讀,而這亦可視為本地銀行上調最優惠利率(Prime Rate)的先兆。 

雖然市傳個別中小型銀行上調新造H按的鎖息上限,但目前實際按息仍未升至封頂水平,而何時升至封頂水平才是影響樓市之關鍵。曹德明認為,與樓按相關的一個月香港銀行同業拆息(HIBOR)會持續上升,而實際按息可能於第三季觸及封頂位,至於銀行則有機會年內上調最優惠利率,屆時將影響所有承造按揭之人士。 

由於銀行計算買家壓力測試時,以鎖息上限計算,而目前多數H按設有與最優惠利率掛鈎的鎖息機制,簡單來說,若銀行加最優惠利率,鎖息上限便即隨上升,意味壓力測試下的收入要求都會高了。對近期選用建期付款入市,而且薪金僅僅足夠通過壓力測試的買家來說,由於數年後才「上會」,屆時銀行很可能已加最優惠利率,若買家薪金未能跟隨息口上升,便要預備多些首期或家人作擔保,否則撻訂收場。

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撰文 : 黃卓賢

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