曾淵滄:加息陰影 樓市壓力

名人薈萃 10:03 2022/06/27

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美國聯儲局加息0.75厘後,首個新盤必嘉坊‧曦匯首輪開售,推出182伙,第一天售出121伙,沒有在一日之內沽清,不算理想。緊接着,多個利淡樓市的訊息傳出,包括金管局不斷大手接港元沽盤,香港銀行體系內的結存正在快速下降。

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加息的陰影
一般預料,如此下降速度會導致香港銀行同業拆息(HIBOR)快速上升。是的,最近HIBOR已超過0.7厘,一般銀行按揭貸款是H+1.3厘,這意味着,按揭利率已超過2厘。與此同時,聯儲局主席鮑威爾(Jerome Powell )日前公開表示,美國經濟有機會出現衰退,聯儲局會繼續加息至美國通脹被壓下至2%,不排除任何幅波的加息。馬上有人預言,7月份加息可能高達1厘,加息的陰影開始成了香港樓市短期內最大的壓力。


買樓的考量
之前筆者說過,買樓供樓是長達20年、30年的事,在如此長的時段裏,利率會升會跌。因此,買樓者是不大需要考慮短期內利率的走勢。不過,如果樓價短期內有下跌的壓力,想買樓者的確可以考慮暫時觀望,等待更壞的消息出現才買。
不過,如果再觀望,要小心銀行按揭會改變封頂利率。目前,多家銀行按揭封頂利率是2.5厘,即最高利率不超過2.5厘,目前銀行按揭一般有兩種,一種是H+1.3厘,另一種是P-3厘,H即是HIBOR,是銀行同業拆息利率,P是最優惠利率,目前是5厘。5厘的P利率已經維持好多年,今年美國聯儲局加息3次,香港銀行的P利率依然不變。

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目前H按已超過2厘,比P按的P-3厘還高,不排除銀行可能加P息,更嚴重的事,是銀行會以新的按揭貸款改變封頂位,已經有人預言封頂位會加到3厘或更高,因為美國已經有一些權威人士說,聯儲局應該加息,加到高於通脹率才能有效壓低通脹。

目前美國的通脹率是8.6%,即聯儲局要把目前的1.5厘聯邦利率再加多7厘以上。果真如此,香港銀行按揭如何可以維持在2.5厘的封頂位?當年,美國前總統列根(Ronald Reagan )當總統時,聯邦利率一度升上20厘,才壓下當時可怕的通脹。目前,美國的通脹只是40年新高,即1982年之後的新高,比不上列根於1981年上任時的通脹。1980年美國前總統卡特( Jimmy Carter ),就是因為高通脹而無法連任,輸給列根。因此列根大幅加息以壓通脹,製造衰退是壓抑通脹的方法,等壓下通脹後再大幅減息,經濟恢復增長,列根就在1984年輕易連任,今年11月美國國會選舉,拜登(Joe Biden)會不會學列根呢?

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