【King談樓市】私樓供應斷層 供不應求情況將會加劇

理財智慧 18:05 2022/06/20

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上星期,《團結香港基金》發表新一份以「短期供應已技窮,長遠儲備現暗湧」為題的《未來十年房屋落成量預測》。筆者看完整份報告後,有兩點想和讀者分享。一,在私營房屋供應方面,預計由2022至2026年的未來5年,平均落成量約1.73萬伙,與過去5年相約,但由2027至2031年的第6至10年,每年平均只有1.2萬,而最壞情況更可能只有1.04萬伙,原因是﹐在未來5年能建住宅的熟地供應相當有限。

早年發展的新區如將軍澳、康城、掃管笏、白石角等的土地已近沽清,但一些近年新發展區如洪水橋、古洞北、粉嶺北、新田落馬洲、元朗南等的土地又未到位,在2022年至2027年,這5年能賣的地真的不多,較有規模的﹐只有位於啟德機場跑道及東涌擴展區,令2027年至2031年的5年私樓供應有很大機會出現斷層。但隨着未來數年愈來愈多「新香港人」出現(早前文章已討論過),估計供不應求的情況將會加劇。

細單位比例急升

二,報告指出,甲類單位(實用面積少於40平方米,介乎納米樓至細兩房)比例在過去10年明顯急升,令總體私人住宅平均面積下降,預期短期內趨勢將持續。翻查差估署數據,在2006年至2015年期間,甲類單位佔總體供應平均約為11.13%,但自2016年後比例急升,由2016年的26.03%,2017年38.95%,2018年43.4%,升至2019年最高的48.53%,2020年開始回落至44.62%及2021年的36.5%。但差估署預測,2022年將回升至約46%,2023年更升至創新高的約58%。

然而,乙類(40至70平方米,介乎細兩房至細三房)及丙類(70至100平方米,介乎細三房至大三房)單位,由2006年至2015年平均佔比分別為53%及22%,下降至2016至2021年平均的48%及18%。而差估署預測,在2022年將下降至36%及11%,2023年更大跌至近歷史新低的32%及4%。

從以上數據,我們可以看到,以往政府只求量不求質(面積),以及發展商為求滿足高成數按揭要求,大量推出細單位納米樓,令市民愈住愈細。而在這十多年間,三房單位供應卻一直在下降。當早年買了細單位納米樓的業主,隨着家庭成員增加以及想改善居住生活時,估計未來市場對三房單位需求將大增。

 

撰文:King Sir 葉景強

香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者

*以上內容輯錄自第764期《King談樓市》

 

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責任編輯:羅浩濂

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