曾淵滄:加息與樓價

名人薈萃 09:38 2022/06/20

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美國聯儲局決定加息0.75厘,兩、三個星期前,一般預測聯儲局只會加息0.5厘,上一回的議息會議,聯儲局主席也說6月份、7月份的加息幅度應該是0.5厘。但是,近兩個星期,美國多家大行不約而同說6月份的議息會議會加息0.75厘,似乎,多家大行是收到風,於是事先吹風。

加息帶來壓力
這符合美國聯儲局的「預期管理」的手法。結果,加息前美股大跌,加息後,經過一陣震盪之後,美股由跌轉升。不過,盡管股市由跌轉升,加息所帶來的壓力是存在的,對樓價的短期影響力也是存在的。現在,美國30年定息按揭的利率已超過6厘,相信短期內對美國樓市會有影響。香港較少人做定息按揭,也沒有長達30年的定息按揭,影響力也就一點一滴的增加。

觀察新盤反應

下個月再加息,影響力再增加,不過,我之前已經說過,買樓供樓是長達20年、30年的事。20年、30年之間,加息減息是正常的,因此,短期的加息壓力不會也不應該改變買樓的決定。很快的,又有新盤推出,大家不妨觀察新盤的反應,我估計仍然應該是不錯的。

目前,美國通脹率高達8.6%,創40年新高,總統拜登(Joe Biden)也着急了。今年11月,美國會進行國會選舉,如此高的通脹率,民主黨會失去眾議院的控制權,拜登就會變成跛腳鴨,施政困難。因此,降低通脹現在變成了拜登、聯儲局的首要任務,加息也是必要的行動,很可能7月份會再加息0.75厘,甚至1厘。9月份仍會加息,當然,11月選舉過後,聯儲局也沒有政治壓力再加息,相反,小心之前的加息會導致美國經濟衰退,影響2024年拜登競選連任。
既然美國通脹率創40年新高,美國聯儲局加息會不會也加至40年新高以壓抑通脹?

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如果真的如此,美國、香港的樓價就一定會大受影響,這是不得不防的,盡管長期來說,加息之後就是減息,但是加息時機能否應付按揭利率的上升也很重要,大家一定要有最糟糕情況時的現金準備,準備美國聯邦利息升上4厘以上。實際上,真要壓下通脹,利率是應該高過通脹率,才能鼓勵人們把錢存在銀行。只不過,美國聯儲局不但要壓抑通脹,也得防止經濟衰退,通脹率大幅上升會失去選票,經濟衰退也會失去選票。因此,當加息加到政府出現衰退時,再加息的可能性就會下降了。畢竟,經濟衰退流失的選票多過通脹。 

節錄自765期《iMoney》置業安居

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