【上車要留意】H按息衝上封頂位 一文看清6月至今供樓開支變化

股樓投資 13:28 2022/07/29

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美國聯儲局再加息0.75厘,今年已加息4次,合共2.25厘。雖然香港銀行仍未上調最優惠利率(P),但與業主供樓開支相關的一個月銀行同業拆息(HIBOR)逐步攀升,最新(7月29日)報1.33厘。

目前銀行新造H按低至H+1.3%,以貸款額500萬元、還款期30年計,息率為2.68厘,超過2.5厘的封頂息率(CAP RATE)。由於設有封頂機制,雖然息率超過2.5厘的封頂位,但供樓利率仍以2.5厘計算。換言之,每月供款為19,756元。

日期 一個月HIBOR 實際樓按息率 每月供款*
7月29日 1.33厘 2.63厘(實際以封頂息率2.5厘供款) 19,756元
7月28日 1.38厘 2.68厘(實際以封頂息率2.5厘供款) 19,756元
7月27日 1.31厘 2.61厘(實際以封頂息率2.5厘供款) 19,756元
7月26日 1.19厘 2.49厘 19,730元
7月25日 1.06厘 2.36厘 19,394元
7月22日 1.01厘 2.31厘 19,266元
7月21日 0.95厘 2.25厘 19,112元
7月20日 0.92厘 2.22厘 19,036元
7月19日 0.86厘 2.16厘 18,884元
7月18日 0.79厘 2.09厘 18,707元
7月15日 0.75厘 2.05厘 18,606元
7月14日 0.75厘 2.05厘 18,606元
7月13日 0.72厘 2.02厘 18,531元
7月12日 0.73厘 2.03厘 18,556元
7月11日 0.73厘 2.03厘 18,556元
7月8日 0.74厘 2.04厘 18,581元
7月7日 0.78厘 2.08厘 18,682元
7月6日 0.83厘 2.13厘 18,808元
7月5日 0.79厘 2.09厘 18,707元
7月4日 0.85厘 2.15厘 18,858元
6月30日 0.87厘 2.17厘 18,909元
6月29日 0.88厘 2.18厘 18,934元
6月28日 0.89厘 2.19厘 18,960元
6月27日 0.90厘 2.2厘 18,985元
6月24日 0.88厘 2.18厘 18,934元
6月23日 0.82厘 2.12厘 18,782元
6月22日 0.71厘 2.01厘 18,506元
6月21日 0.65厘 1.95厘 18,356元
6月20日 0.61厘 1.91厘 18,257元
6月17日 0.60厘 1.9厘 18,232元
6月16日 0.58厘 1.88厘 18,182元
6月15日 0.52厘 1.82厘 18,034元
6月14日 0.38厘 1.68厘 17,691元
6月13日 0.31厘 1.61厘 17,521元
6月10日 0.27厘 1.57厘 17,424元
6月9日 0.27厘 1.57厘 17,424元
6月8日 0.26厘 1.56厘 17,400元
6月7日 0.25厘 1.55厘 17,376元
6月6日 0.24厘 1.54厘 17,352元
6月2日 0.24厘 1.54厘 17,352元
6月1日 0.23厘 1.53厘 17,328元
*每月供款以H+1.3%計劃,貸款額500萬元、還款期30年計

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中原按揭董事總經理王美鳳說,香港銀行體系結餘已由去年高位減少近3,000億元,至約1,652.6億元,加上在美息升勢下,港息仍明顯未追上美息升幅,相信HIBOR升勢將持續。

她續說,目前拆息已升穿H按封頂息率,但在加P之前,供樓人士之按息仍以封頂息率(以P按為基準,現普遍為2.5%)計算,但穿封頂後,資金成本及息率上升之壓力由銀行承擔,加上最近定存息競爭亦令資金成本上升,估計將再有銀行上調新造按揭客戶的H按封頂息率,以紓緩息差收窄之壓力,及減低資金成本上升之影響。

市場人士認為,即使港元拆息持續上升,亦只不過由超低息,變成低息,更重要的是,香港銀行體系結餘資金充裕,沒有必要跟着美國的加息幅度,所以對香港樓市影響有限。不過,市場人士亦提醒,在加息期內,有意置業者要留意自己的負擔能力,時刻作出風險管理。

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撰文 : 黃卓賢

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