曾淵滄:長綫買樓無懼加息

股樓投資 16:27 2022/05/24

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加息了,不過地產商近期推出的新樓盤依然熱賣,說明真正想買樓自住或投資的人,是不會擔心加息的。我們買樓,按揭貸款還款期一般都超過20年,有些長達30年。悠悠20年歲月裏,銀行利率會升會降,在供款期間,也一定會面對加息的日子,這是為甚麼銀行借錢給我們之前,先得做壓力測試。
額外印花稅穩樓價
所謂壓力測試,就是假設如果銀行利率上升若干厘,想借錢的人,是否仍有能力每月供款?銀行會從想借錢的人的每月收入來進行衡量,通不過壓力測試者,就借不到錢。有些人就是因為無力向銀行借錢,而轉而向財務公司,付更高的利息。借九成則絕對不是問題,只要通得過壓力測驗,銀行是很願意借出九成樓價,今日為甚麼只借五成、六成,甚至只有四成的樓價,是因為政府不許銀行借出太多錢,引來炒作,推高樓價。
實際上,從特區政府推出額外印花稅之後,炒樓行動基本上已接近消失。如果有人想炒樓,3年之內賣掉買入的樓,扣除額外印花稅之後,仍有利潤者相信很少了。因此,額外印花稅對穩定樓價的功勞不小,不但可以壓抑炒樓,在樓市逆轉時,也可以阻止部分急着想賣樓的人,打消賣樓的念頭。因為在樓市逆轉時,自己買入的單位日子也不久,則不但會虧蝕樓價,也虧蝕額外印花稅,雙重損失。
我說,銀行原本是很願意借九成的樓價給買家。1990年我第一次買樓,就是借足九成。當時港英政府並無任何干預,當時幾乎人人都借九成,沒有出問題。因此,只要政府不干預,銀行自己做了壓力測驗之後,是很容易、很願意借九成。這也是為甚麼目前政府有信心安排九成的按揭保險給首次置業者,以協助這些人圓業主夢。按揭保險公司直屬金管局,是特區政府的一部分,這幾年經營這門按揭保險,虧了錢嗎?如果不虧錢,也說明了借九成實際上是安全的。有些抨擊特區政府借九成按揭是在「害人」,害死這些有機會成為負資產一族。這些人若不是不明白這個道理,就是別有用心為抨擊而抨擊。
做好準備長視無憂
永遠記住,買樓按揭是數十年的大計,數十年內,樓價不免會波動,借錢的利率也會波動,而最重要的是做出準備,每月準時供樓。只要每月準時供樓,隨着時間的過去,自己的收入會增加,樓價也會上升,有誰在30年前買樓,現在賣掉會虧錢?

 

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