【內房危機】疫情不改內房前低後高的局面

股市 19:22 2022/04/29

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【內房危機】疫情不改內房前低後高的局面

在 2 月底以來的集聚性疫情衝擊下,內地2022年一季度GDP按年增長 4.8%,略低於 2021 年三季度水平,數據反映出經濟增速的下行壓力。房地產行業方面,3 月投資同比下降 2.4%,由前值增長 3.7%轉負,地產銷售面積、銷售額分別同比下降 17.7%、 26.2%,較前值降幅擴大,百強房企銷售額按年下跌 53%,重點監測城市經營性用地流拍率提升至 17%。由於 2022 年 3 月底之後,尤其是 4 月中旬開始,疫情對上海等城市的影響, 我們此前預期3月房地產市場基本面見底的預期無法兌現。

疫情改變基本面運行軌跡,復甦將會延遲。在本輪疫情之前,我們一直預測 2022 年 3 月是行業基本面底部。但 3 月底以來,多個城市頻發的疫情對行業基本面確實有影響。由於病毒傳播速度加快,即使是小區域的三區防控也會一定程度上影響銷售去化速度。大範圍的靜態化管理,更會導致銷售階段性停擺。所以2022 年 3 月以來,去化速度開始醞釀反彈的勢頭,到 4 月中旬被打斷。

長三角區域市場可能受較大影響。上海是長三角的中心城市,且上海和周邊蘇州、無錫、嘉興、寧波等地人流、物流等經濟往來緊密。上海和周邊區域的疫情, 已經對長三角房地產市場造成局部銷售停擺的影響。我們認為,長三角區域占比較大的企業,可能受本輪疫情影響更大。

預計政策持續發力,刺激需求及優化供給。面對更加嚴峻的房地產市場情況和宏觀經濟的不確定性,各地紛紛繼續出台措施穩定房地產市場。中國人民銀行表示全國各地商業銀行正在自主市場化下調按揭貸款利率,平均幅度已經達到20-60個基點。當前居民買新樓的杠杆利用率接近 42%。我們認為目前居民杠杆率不高,仍有繼續增加的空間。而土地市場方面,由於2019-20 年競爭激烈,潛在盈利能力較弱。但2021 年四季度之後,土地市場的吸引力明顯增強。我們認為,有能力在2021年四季度之後補充土地儲備的企業,將在盈利能力和可銷售資源方面明顯領先,土地機遇期的買地情況將改變行業競爭格局。

表:各企業買地面積占當期銷售比例

政策視窗期延長,看好地產開發藍籌企業。由於受2022 年 4 月局部疫情反復的影響,行業基本面復甦推遲,企業主體信用風險仍在繼續發酵,房地產產業鏈投資依舊面臨下行壓力,大多數城市的土地市場十分冷清,以上因素都在推動政策進一步加大力度。我們認為,政策工具箱的儲備調節手段仍然十分豐富,而政策穩增長的決心仍然非常堅定。雖然行業基本面復蘇雖然推遲,但預計全年行業運行前低後高的局面不會改變。而地產開發板塊是政策敏感型,並非基本面敏感型。我們看好藍籌地產開發企業的投資機會,建議關注萬科企業 (02202) 、龍湖集團 (00960) 、綠城中國 (03900) 、美的置業 (03990) 、華潤置地 (01109) 、中海外宏洋 (00081) 等企業。

圖:歷史地產板塊走勢復盤

資料來源:Wind、各級政府官網、中信証券

撰文 : 中信証券財富管理 (香港) - 郭凱欣

欄名 : 財富解密

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