第五波疫情及美國加息無損房託吸引力

股市 12:00 2022/03/25

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美國聯儲局一如市場普遍預期調高政策利率25基點,點陣圖同時預示今年會加息7次。加上俄羅斯與烏克蘭衝突持續及滯脹衝擊等不明朗因素充斥下,令整體股市出現避險情緒,但俄烏衝突對亞洲房地產市場並無直接的基本影響。我們認為,隨着房地產業的營運指標好轉、前景改善及收入回升,仍然支持亞洲房託市場的投資理據。

我們一直以來強調,由經濟增長推動的通脹及利率上升,整體有利於實物資產價值,從而支持房託的基本因素。房託的派息可以跟隨經濟增長而上升,過去一直有助對沖通脹升溫的風險。

回顧美國上一輪加息週期中(2015年12月至2018年12月),亞太房託錄得43%總回報,跑贏亞洲股票同期錄得的29%總回報。亞太房託的關鍵投資主題仍然是房地產業的營運指標好轉、收益改善及收入回升,特別是環球各地將於2022年陸續重啟邊境。

俄羅斯及烏克蘭危機成為焦點,令市場短期的波動性提高,投資者認為房託的防守性較強。新加坡、澳洲、泰國和菲律賓房託表現相對佔優,從個股的角度而言,擁有辦公室和零售資產,並與重啟主題有關的新加坡房託擁有不錯的表現,因為其2021財政年度普遍業績良好,預期收益將進一步回升。澳洲方面,當地邊境在封閉兩年後重啟,帶動當地辦公室房託上升。

香港的Omicron變種病毒個案急增,令本港房託市場普遍疲弱。目前我們偏好香港零售業的社區商場,因為其收入主要來自民生必需消費項目,而不倚靠旅客,業務相對穩定兼具防守性。

另外,繼2021年派發5,000港元消費券後,香港政府宣佈將在今年發放新一輪1萬港元消費券,其中5,000港元將於四月派發,餘額將在2022年中派發。此舉預料可緩解零售業主的壓力,租戶料可得到租金優惠。若現時的Omicron疫情在未來數週達到頂峰及回落,預計政府將採取更有力的措施來放寬社交和旅遊限制。

撰文 : 黃惠敏 宏利投資管理亞太房託投資專家

欄名 : 基金卓見

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