【理財智慧】哈爾濱率先取消房地產限售 內房迎來春天?

理財智慧 00:09 2022/03/25

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中央自2016年提出「住房不炒」,但早期實施的效果並不明顯,反而令到樓市進一步上升,後來2020年開始加大力度打壓樓市,包括收緊內地房企融資、提出三條紅線、限價和限售等政策下,成功令樓價下降,但結果是令部分內房公司造成資金鏈斷裂的問題,本文便會以最近的「哈爾濱率先取消房地產限售」去預計未來內地樓市的走向。

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內房爆煲

自中央政府推出多個政策打壓內地樓市,令不少內地房企都陷入困境,甚至多間內房都出現違約風險,包括恒大、融創、世茂等,部分因為觸及「三條紅線」而未能從銀行取得貸款,畢竟房地產行業是需要大量現金周轉的行業,多家內房為了還清債務,便會以低價賣掉手上的存貨,例如在去年底新世界便以79億收購了佳兆業在啟德的地皮。

地方政府

本身地方政府透過高價賣地可以賺取收入,並將收入重新投入於社會建設中。但隨著內房本身都自顧不暇,不少地方推出的土地拍賣都出現「流拍」的情況,對於地方政府的收入也受到負面的影響,即使拍賣成功,平均樓價也較過往下跌,變相地方政府未能「自給自足」需要依賴中央的支援。

對付炒家

中央適時提出「住房不炒」主要是擔心樓價高昂引起嚴重的社會後果,例如資產泡沫化、躺平消極主義也是源於高樓價令年輕人失去社會向上流的希望。中央也提出「二手指導價」主要是壓制二手承接力,而指導價是遠低於當時的市價,關鍵是銀行貸款都按此為標準,提升了首付的增加,提高了買房的門檻。

哈爾濱率先取消房地產限售

位於黑龍江的哈爾濱市,將會廢除自2018年實行的區域性房地產限售政策,呼應了3月16日國務院金融穩定發展委員會上提出的「慎重出台收縮性政策」為社會提供更多的空間和彈性。

同時,銀行開始配合政府的政策,多個城市都減房貸利率,根據《中新經緯》報,今年3月中國103個重點城市的首套房貸利率為5.34%較上月回落13個基點。

樓市回春?

相信今次哈爾濱率先取消房地產限售會起了一個指標性的作用,相信日後不同的大陸城市也會跟隨,樓市會有「喘喘氣」的空間,但相信只是適度的放寬,因為所謂「住房不炒」已經是政府的長期目標。但同時,也要考慮市場上是否有足夠的需求,因為所有的交易都是取決於供需,在供應方面,由於不少內房為了減輕債務,都會推出手上的房地產,預計供應會上升,變相令樓價繼續下調,今年已經多次出現「三折買房」。

但在大眾的需求方面,現時內地面對疫情重臨的問題,加上疫情下經濟似乎都不景氣,加上對於政府會不會隨時改變政策都有所憂慮,因此除非是「剛需」否則相信在入市的時候會更慬慎,甚至認為即使放鬆仍有下調的空間。

在一線城市方面,始終以人口流動的方法都是會向大城市移動,適時的鬆綁可能對於樓價再向下的機會會較少;但一些在二、三線城市,主要是因為面對供過於求的問題,甚至流拍大多都出現在二三線城市,因此可見下調壓力仍有。

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撰文 : 陳佳恩

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