【樓市預測】摩通梁啟棠:無懼退市揸磚頭 今年港樓睇升一成

股樓投資 18:21 2022/01/29

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踏入2022年,美國加息周期正式展開,市場對於今年樓市看法各異,有分析指出,受美國加息、內地經濟放緩及移民導致人口持續流出,再加上本港近日再度爆發第五波疫情等憂慮下,預期今年本港住宅樓價跌5%,前景悲觀。不過,市場上亦有另一邊較樂觀的聲音,其中一位是摩根大通亞洲地產研究主管梁啟棠,他擁有多年研究香港樓市發展經驗,認為由於低利率環境,加上樓宇供應有限,香港住宅價格今年料上升5%至10%,買家的強勁購買力將可抵銷短期失業率上升的影響。他進一步分享對未來樓價看法,坦言市場猜跌5%或升5%其實機會率都是差不多,「大家都是靠估」!

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「不過為甚麼大家都估得保守,是因為在2009年之後,你看世界各地的樓市,政府的參與程度,即對樓價升多少的關心度愈來愈大,無論是中國、香港或新加坡都好,以往香港樓市在2009年之前,樓價一年升30%或跌40%,政府都不太理會,但自2009年之後,由於樓價爆升,引起的民生問題愈來愈大,令政府不得不加大參與度,變相令樓價波幅縮小。所以就算我對後市很樂觀,估今年樓市升10%,但相信當樓價升跌幅超過10%,政府都一定會出招,相反樓價跌得多,政府就會減辣。」

如是說,到底梁啟棠覺得政府對付樓市升溫還有甚麼招數可出?他表示,過去兩年樓市需求如此熾熱其實好大程度是政府的政策令到市民有能力負擔樓價,增加貸款價值比(LTV,Loan-to-Value Ratio),降低首期要求,從而令更多人容易置業,所以如果要反過來抑制樓市,只要增加首期要求就可以。

Omicron來勢洶洶引爆第五波疫情,到底會為正邁向復甦的本港經濟帶來多少影響?他坦言現在再一次限制食肆堂食及娛樂場所等措施,或會令經濟雪上加霜,畢竟中國經濟自去年第四季開始下滑,但是否很嚴重,現在則難說,惟該行目前預測全年本地生產總值(GDP)增長為2.7%,暫時仍未有調整計劃。當然現在疫情再度大爆發,大部分人都會比較悲觀,但如果按現時傳染速度來看未算很高,可能情況未必太差。

對於美國加息對本港樓市影響,梁啟棠認為,無論聯儲局會在3月、6月或9月開始加息,市場預期每次只會加息25點子,就算香港跟足美國的加息步伐,實際上供款可能也只是增加幾百至1,000元,不會影響供款能力,對樓價或樓市亦不會有太大影響,除非聯儲局一次加息50點子甚至75點子,市場才會憂慮息口上升是否太快。另一個問題就是移民會否令樓價下跌呢?其實移民潮不是今年才出現,去年已開始,但從客觀因素來看樓價和交易都仍然在攀升,意味仍然有很多人想買樓,而且是買樓的人比想賣樓的人多,但是個客觀事實告訴我們,想買樓的人是比賣樓的人多,所以樓價先升,成交又升,「我覺得未來仍然會有很多人移民,但同時間也沒有甚麼原因會令人不想買樓。」

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既然說土地是本港住屋市場最大的一個問題,政府該如何解決?先從今年的土地供應量說起,他表示,如果按一年公屋的建成量大概維持在1.5萬至1.7萬個左右,連同預售樓花通常超過3至4年,故以4年計,大概是9.1萬個單位,平均一年就有2.2萬至2.3萬個可供應的樓花,再加上已落成的公屋,每年大概就有3.8萬至4萬個供應。「我覺得供應房屋是會加快,未來4年都有1.7萬左右,但我都相信政府目標,因為最主要是土地問題,第六年就應該可以超過2萬。至於私樓市場,我覺得香港全部土地供應短期之內,在未來5年,其實就那麼多,如果將多些土地,如七成土地轉做公屋,如此私樓市場供應就會相對減少,我覺得私樓市場供應都會維持住每年大概1.5萬至2萬個。」

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依循這個構想,梁啟棠相信本港樓市今後會發展到像新加坡的模式,意即會以公營房屋主導市場。「我覺得如果看長綫一點,未來5至10年,香港的房屋市場主導權就會落在政府手上,就由公屋主導整個住房市場,作用是政府會照顧起所有負擔不起私樓的人,反過來如果想住私樓的人也可自由選擇。私人住房問題長遠來講是會慢慢萎縮,香港會行一個新加坡模式,由公屋市場去帶動一個住屋供應。」

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記者:張以正

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