【理財投資】供倉好過租倉 一文了解投資迷你倉迷思

理財智慧 17:58 2022/01/20

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最近經過旺角的天橋,總會看到有個廣告,內容大約是「投資迷你倉,每年保證收益?%」引來不少途人關注,甚至索取了傳單。香港地寸金尺土,如何在有限的空間放無限的雜物是不少人面對的問題,因此迷你倉需求應運而生,主要用來擺放家中不常用的雜物,例如行李箱、玩具等,因為強勁的需求造就迷你倉投資的商機,但當中也有投資的細節需要注意。

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迷你倉

投資磚頭是不少港人投資的首選,但如果在有限資本的情況下,也想投資房地產,不少人都會考慮投資海外房地產、車位,而其中迷你倉便是入場門檻最低的一個,因此吸引不少人投資的興趣。正如前面提及,香港的土地問題引仲了迷你倉的發展。

投資迷你倉與投資酒店類似,業主會將一整個單位買下或者租下,之後會分隔成不同大小的儲物空間(迷你倉)。投資者買入後,可以委託業主代租或者自用。迷你倉也是一個頗具吸引力的投資,主要入場門檻低、市場需求大、自用和租賃亦可,每個只是動輒數十萬元,因此吸引不少人「上倉」。同時,坊間也認為迷你倉與香港土地問題關係密不可分,而且需求會一直上升,具有升值和投資的潛力。

分契和保證回報

不少廣告的賣點是「分契」,即投資者可以安心做業主和實際擁有屬於自己名字的迷你倉。同時,不少投資人會被「保證回報」四字吸引,因為公司都會承諾在若干年內提供「保證回報」,其回報一定遠超現時的定期存款,所以才成功吸引投資者。

是否值得投資

如果以自用角度的話,買家只是買入一個儲存空間、加上又有較完善的管理,所以是絕對值得的,但同時也要參考現時類似大小的迷你倉現時的租金和其他的配套 ( 有部分迷你倉公司提供送貨服務) 。但如果以投資的角度,則需要先考慮清楚,其實投資迷你倉與投資「劏場」類似,即有不少業主買下一整個商場後,再分析成不同的店舖供人購買,也以保證回報吸引人投資。但參考近年的新聞報導,以多年前的尖沙咀著名劏場首都廣場為例,不少業主當日都憧憬樓價上升,但由於業權分散、租客良莠不齊、業主管理不善等因素影響下,最終每個投資者最後都要「蝕讓」離場,貶值超過一半或以上。

保證回報

所謂的保證回報大多都只限於頭幾年,但若干年後回報肯定遠低於保證回報,所謂保證回報實則都是羊毛出自羊身上,只是當日投資者的本金,正如當日不少劏場在過了承諾的租金回報期後,其回報也會大幅下跌。筆者早年曾經銷售海外房地產買賣,如果投資者願意放棄部分的保證租金回報,回報可以直接扣除在樓價上。同時,當保證回報期結束後,業主與投資者變成競爭者,如果同時兩者也有類似的迷你倉放租,作為業主會率自出租自己的還是客人的? 

隱藏支出

在出售迷你倉的過程,投資者也有不少的隱藏支出需要注意,例如迷你倉每月的管理費、委託公司出租的中介費用等。甚至如果日後希望出售迷你倉是否都需要經業主指定的中介或律師去處理買賣呢?再者,政府對於迷你倉可以擺放的物品有一定的要求,特別是經過九龍灣迷你倉火災後,如果租戶將不法物品或易燃物品放在倉內,那投資者是否要承擔法律責任呢? 

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責任編輯:陳佳恩 

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