【香港樓市】瑞銀林鎮鴻:三大因素拖累本港樓價今年跌5% 新香港人買樓意慾相對較高

股市 12:48 2022/01/10

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【香港樓市】瑞銀林鎮鴻:三大因素拖累本港樓價今年跌5% 新香港人買樓意慾相對較高

美國加息今年展開,瑞銀中國/香港房地產投資研究主管林鎮鴻認為,受美國加息、內地經濟放緩及移民導致人口持續流出的憂慮下,預期今年本港住宅樓價跌5%,前景審慎,相對偏好於零售地產,最看淡寫字樓前景。

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瑞銀預期今年美國只加息三次,林鎮鴻指,雖然該行估計只加息三次,但暫仍難扭轉供樓平於租樓的局面,而且基於今年一手樓預售供應料按年增加五成,當中中資發展商供應增加,再加上內地持續監控資本外流,故看淡今年樓價表現。

「現時新香港人佔本港一二手樓的買樓比率約12%,由於他們在港置業的意慾較高,預期未來佔比會增加,但仍難以抵銷其他負面因素。」

林鎮鴻稱,過去港樓升,主要源於利率低企,但瑞銀預期聯儲局將於2023及2024年各加息兩次,意味低息環境未必持續。

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瑞銀料中港第二季通關,林鎮鴻指,即使中港重新開通,香港零售額也不會重回2018年高水平,料仍較當時低10%,因過去2至3年疫情下,全球奢侈品的品牌及內地人的消費習慣也出現改變,奢侈品牌紛在內地開設旗艦店,而海南免稅區也會對香港奢侈品及旅遊零售有影響,故開關對本港零售恢復會較以前緩慢,預期今年本港零售銷售升6%。

寫字樓方面,今年至2025年會有較多新增供應,集中於九龍東,而中環明年會有兩幢新寫字樓落成,對寫字樓供應較大壓力,預期今年寫字樓租金有0%至3%增長。

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