【2022展望】花旗:樓價今年跌7%至10% 看好零售地產股、首選九龍倉置業及領展(附目標價及評級)

股市 13:43 2022/01/03

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花旗預測,住宅樓價今年跌7%至10%,看好零售地產股。

花旗料樓價今年錄7%至10%跌幅,地產股上半年將跑輸恒指,但呼籲增持零售地產股。該行對地產股細分板塊看好順序如下﹕ 奢侈品零售、大眾零售、非商業中心區辦公室、商業中心區辦公室、豪宅、一般住宅。

花旗預期,本港會對內地及澳門開放邊境,但對其他地方則維持封關,意味本地零售業可同時受惠本地客被困香港的內部消費需求,以及內地旅客來港消費開支。該行推算,倘本港上半年完全通關,即使來港內地旅客減至疫情前一半,奢侈品零售今年底仍會高於疫情前水平。此外,該行料港府在內地提倡「共同富裕」下會再向市民發放新一輪消費券,連同薪酬及通脹預期正面,大眾零售亦有望受惠,零售地產股上半年可望跑贏大市,首選股為九龍倉置業 (01997) 及領展 (00823)

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反觀住宅,去年交投量是10年高位,花旗相信部份住宅需求經已出現,加上多項不利樓價的負面因素,包括更多港人移居海外、美國加息、新屋供應量增、政府或推調節樓市措施,以及租金升幅跑輸樓價,今年陸續浮現,樓價今年最多料大插一成。不過,超級豪宅的樓價下行空間料較少,因通關意味會有更多內地買家來港。花旗又認為,開放式單位及劏房盤今年樓價將跑輸,因1000萬元以下單位自2019年10月後最多可借8成按揭,買家現時已更留意兩房及三動單位。基於樓價下跌最多一成的預測,該行下調恒地 (00012) 及信置 (00083) 評級至「沽售」,並將新世界 (00017) 評級降至「中性」。

港人移居海外或致供應過剩

花旗又認為,港人移居海外無疑將不利房屋需求。在該行推算的基本情境下,假設離港人數與1990年至1994年時相似,每年為6萬人,本港每年房屋需求料因而減少19600個單位。在最壞情境下,按每年9萬人移民離開推算,住宅需求每年將大減30700萬個單位。供應方面,該行料2022至2024年間,總數有約39330萬伙單位供應,惟住宅需求減少下,樓市有機會出現供過於求局面,預測今年有8500個私樓單位供應過剩。

表﹕花旗對各本地地產股目標價及評級

地產股 最新目標價 最新評級
九龍倉集團 (00004) 25.7元 中性
恒地 (00012) 28.0元 沽售
希慎興業 (00014) 31.4元 買入
新地 (00016) 116.8元 買入
新世界 (00017) 30.8元 中性
信置 (00083) 8.55元 沽售
恒隆地產 (00101) 21.8元 買入
嘉里建設 (00683) 27.2元 買入
置富產業信託 (00778) 9.69元 買入
領展 (00823) 89.8元 買入
長實集團 (01113) 49.2元 中性
太古地產 (01972) 25.5元 買入
九龍倉置業 (01997) 54.5元 買入
冠君產業信託 (02778) 3.57元 沽售

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記者﹕余倩敏

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