【2022展望】花旗：樓價今年跌7%至10% 看好零售地產股、首選九龍倉置業及領展（附目標價及評級）
▲ 花旗預測，住宅樓價今年跌7%至10%，看好零售地產股。
花旗料樓價今年錄7%至10%跌幅，地產股上半年將跑輸恒指，但呼籲增持零售地產股。該行對地產股細分板塊看好順序如下﹕ 奢侈品零售、大眾零售、非商業中心區辦公室、商業中心區辦公室、豪宅、一般住宅。
花旗預期，本港會對內地及澳門開放邊境，但對其他地方則維持封關，意味本地零售業可同時受惠本地客被困香港的內部消費需求，以及內地旅客來港消費開支。該行推算，倘本港上半年完全通關，即使來港內地旅客減至疫情前一半，奢侈品零售今年底仍會高於疫情前水平。此外，該行料港府在內地提倡「共同富裕」下會再向市民發放新一輪消費券，連同薪酬及通脹預期正面，大眾零售亦有望受惠，零售地產股上半年可望跑贏大市，首選股為九龍倉置業 （01997） 及領展 （00823） 。
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反觀住宅，去年交投量是10年高位，花旗相信部份住宅需求經已出現，加上多項不利樓價的負面因素，包括更多港人移居海外、美國加息、新屋供應量增、政府或推調節樓市措施，以及租金升幅跑輸樓價，今年陸續浮現，樓價今年最多料大插一成。不過，超級豪宅的樓價下行空間料較少，因通關意味會有更多內地買家來港。花旗又認為，開放式單位及劏房盤今年樓價將跑輸，因1000萬元以下單位自2019年10月後最多可借8成按揭，買家現時已更留意兩房及三動單位。基於樓價下跌最多一成的預測，該行下調恒地 （00012） 及信置 （00083） 評級至「沽售」，並將新世界 （00017） 評級降至「中性」。
港人移居海外或致供應過剩
花旗又認為，港人移居海外無疑將不利房屋需求。在該行推算的基本情境下，假設離港人數與1990年至1994年時相似，每年為6萬人，本港每年房屋需求料因而減少19600個單位。在最壞情境下，按每年9萬人移民離開推算，住宅需求每年將大減30700萬個單位。供應方面，該行料2022至2024年間，總數有約39330萬伙單位供應，惟住宅需求減少下，樓市有機會出現供過於求局面，預測今年有8500個私樓單位供應過剩。
表﹕花旗對各本地地產股目標價及評級
| 地產股 | 最新目標價 | 最新評級 |
| 九龍倉集團 （00004） | 25.7元 | 中性 |
| 恒地 （00012） | 28.0元 | 沽售 |
| 希慎興業 （00014） | 31.4元 | 買入 |
| 新地 （00016） | 116.8元 | 買入 |
| 新世界 （00017） | 30.8元 | 中性 |
| 信置 （00083） | 8.55元 | 沽售 |
| 恒隆地產 （00101） | 21.8元 | 買入 |
| 嘉里建設 （00683） | 27.2元 | 買入 |
| 置富產業信託 （00778） | 9.69元 | 買入 |
| 領展 （00823） | 89.8元 | 買入 |
| 長實集團 （01113） | 49.2元 | 中性 |
| 太古地產 （01972） | 25.5元 | 買入 |
| 九龍倉置業 （01997） | 54.5元 | 買入 |
| 冠君產業信託 （02778） | 3.57元 | 沽售 |
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記者﹕余倩敏
