【理財智慧】中國房地產行業 點解同一時間爆煲 皆因出現明斯基時刻

理財智慧 16:52 2021/12/22

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中國房地產市場自1998年時任總理朱鎔基推出的房地產改革開始,開始了長達二十年的黃金時期,房地產市場既可以拉動內需市場、又可以推動周邊產業(包建建材、化工等),開啟了由福利分房變成商品房的時代。但他在當年卸任前對於房地產的擔憂也應驗:「深圳現在沒地了,要到惠州換一塊地。你們考慮一下,這樣子房地產市場能夠維持下去嗎?」

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原意是一個雙羸的局面

隨著商品房的落實,不少的房地產公司都應運而生,主要參考了香港特色的「賣樓花」銷售方法,先向銀行借款買土地,之後再開售,把收回來的資金建樓、再借款再建樓等,不繼循環,出現了萬科、恒大等房地產巨企。但也有部分經營不善或立心不良的房地產公司,在收到款項後夾帶私逃,甚至出現「爛尾樓」等不負責任的行為。在地方政府方面,他們可以大舉賣地,充足財政,在房價不停上升的情況下,賣地收入一直增加,也可以提供就業機會,實現了一個多羸的局面。

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明斯基時刻

明斯基時刻 (Minsky Moment) 是指在信貸同期中,資產價格大幅下跌。當在經濟繁榮的時候,資產價格上升導致貸款增加,但過份的投機所產生的債務令現金流緊缺,甚至不足以支付利息,到時只能以低價出售資產,大幅拋售資產令價格進一步下降,最終令資產價格愈來愈不值錢。

日本曾經被稱為進入「失落20年」,當日美日也打起了貿易戰,最終日元被逼升值以解決美方的貿易赤字問題。當時日元升值加上政府量化寬鬆政策,令到日本房地產和股票市場興旺,不論公司或個人也透過借款去購買房產,甚至相信「房價不會跌」、「股市不會跌」,但在1989年,當時泡沫經濟迎來了最高峰,而投機者也失去了投機的慾望,最終令土地和股票價格將下降,令不少借貸人或公司破產,導致日本進入了「失落20年」。

中國房地產市場

這個也是中國房地產市場的寫照,在市場興旺的時候,房地產公司都大規模借貸,在資產價值不斷上升的情況下,完全沒問題。但當經濟不景的情況的情況,例如遇上政策的改變或疫情的時候,房地產公司未能繼續「錢滾錢」,最終令資金鏈斷裂,只能以低價出售物業作套現,令房地產價格會下跌。例如恒大集團便是其中一例,曾經作為世界上500強的企業,現今成為一間資不抵債的公司,主要原因使是過份槓桿,甚至推出了不少金融產品作融資,令不少人都損失慘重。

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中國政府早已稱為「灰犀牛」

其實中央政府早已認為房地產市場泡沫要及早處理,但觸碰房地產市場會牽連甚廣,除了房地產企業外、包括政府收入、擁有物業市民、其他行業都有影響。在2020年,中國銀保監會主席郭樹清已稱「房地產是現階段我國金融風險方面最大的『灰犀牛』」。

習主席上任後,已經多次提出「房住不炒」的定位,透過不同的政策 (限購、限價) 去管理市場,但發現未有成效,樓價持續上升,甚至出現年輕人買不起房、不願生育等社會問題。最終在2020年決定加大力度打擊房地產市場,例如推出指導價去打擊炒房、提出三條紅線、限制貸款等「壓倒最後一根稻草」政策,最終房地產因為無法向銀行借貸而無法「錢滾錢」,令房地產行業出現違約問題。

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責任編輯:陳佳恩

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