【理財個案】手持兩物業流動資金只有10萬元 58歲女士有可能提早退休嗎?

理財智慧 11:41 2021/12/15

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香港人最愛「磚頭」,買樓收租於不少人的眼中是非常穩健的投資,今次《你財策劃師》的主角Mandy,手持兩個物業,今年58歲的她,距離退休年齡只餘下7年時間,但流動資金卻只有10萬元,她可以如何為退休生活作準備?

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專業理財教練(Money Coach)林昶恆(Alvin),是《你財策劃師》的欄主,這次他跟Mandy進行理財規劃。Mandy的資產主要是物業,其他是股票和強積金,而流動資金只有10萬元,原因是年初時一次過提取了80萬元現金,為女兒支付部分首期,購買了一個新界區的單位,市值420萬元,25年按揭200萬元,月供8,900元,租金收入8,500元,這個單位以女兒名稱持有,基本上是屬於她的資產,到將來成家立室時便會成為她的安樂窩,收入及支出都是她個人負責,所以Mandy亦不將這80萬計入她和丈夫的資產中。

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Mandy打算於65歲退休,而她的68歲的丈夫已經退休,但平常也會協助母親打理小生意,收入不多,但總算能夠自給自足。另一方面,丈夫在年輕時身體非常健康,所以當時沒有購買醫療保險,但不幸在10年前中風,幸好現時身體尚算健康,但已不能買任何醫療保險,所以在應付退休後潛在醫療支出方面,要有更多儲備。Mandy除了工作入息外,還有樓收租,她持有一個市值450萬元的出租單位,該單位有200萬元未償還按揭貸款,每月還款約1.1萬元。而單位每月租金收入約9,500元,包括管理費,所以每月仍需要補貼2,500元供樓及租金差額。現時他們一家三口居住的單位是已經供滿的居屋,800呎,市值750萬元,未補地價。

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整體來說,Mandy一家三口最大的理財優勢是支出少。Mandy笑說,他們外出用膳的選擇都較平民化,三人行一餐消費也只是百多元,另外她工作的地方與家距離不遠,亦慳了交通費,再加上沒有甚麼燒錢的嗜好,所以估計目前的支出到真正退休相差也會不遠。既然已有退休打算,Alvin便首先從入息方面和Mandy分析。每月支出1萬是很克檢的支出金額,但並未計算供樓及租金之間的額外補貼,還有支付保險的費用及強積金供款,所以每月盈餘約2.4萬元,當中未計交稅及管理費的支出,Mandy印象中上年度交稅只是數千元,管理費也是1,000元內,所以每月盈餘應有約2.3萬元。

還有股票組合,大部分是在早年累積的一隻銀行股,但經歷上年度不派息的狀況下,不單止股價下跌不少,亦失去了收入來源,就算今年恢復派息,也打了折扣,幸好去年Mandy增持了一些當炒股票,所以相對組合高峰期近200萬的價值,亦只是下跌了兩成,但是過去的投資經驗令她不敢再投資股票。問到Mandy心目中最理想的退休收入模式是甚麼?她期望再過15年,出租物業完成供款後,屆時能夠提供穩定的租金收入。假設租金及樓價不變,不計算任何維修保養支出及能夠持續租出,扣除估計物業稅後,租金收益率只是2.3%,但稍有差池收入便會減少,而其他資產又未必能夠即時填補,生活便可能受影響。

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Alvin向她提議的做法,便是將現有收租物業賣出,扣除各樣支出後應該有200多萬元現金,再將其中100萬元,透過丈夫的名義購買政府年金,每月得到的保證收益便有6,250元。相比現時有樓收租後仍需要每月補貼2,500元,現金流即時由負數變成正數。因Mandy現時仍有不錯入息及儲蓄,可將得到的年金收益持續供款到一些儲蓄計劃,直至她退休後才開始提取收益,儲蓄年期可以考慮五年至十年。又或是不用還款及有保證收益後,她可以選擇更早退休。

Mandy聽完後,感覺建議對她非常有幫助,除了可減低管理物業煩惱及不穩定租金收益問題外,更不用再負擔債務,變相每月現金流改變是8,750元(6,250元+2,500元),還有100多萬元流動現金可作其他用途,一舉多得。當然有得便有失,唯一取捨是要放棄物業將來會持續升值帶來的資本增值。以上做法之後還有100多萬元餘款,Alvin建議她應該撥開30萬元為應急周轉資金,其餘70多萬元可以再分為兩大類一筆過的收益計劃,包括期望即時收益及能夠承擔較高風險的可以選擇派息基金或收息股,另外便是需要穩穩陣陣,用時間來製造回報的資產,例如儲蓄保單。而每月盈餘亦能夠購買延期年金來獲取扣稅優惠。

 

以上內容輯錄自《iMoney Focus》734期《你財策劃師》專欄。

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撰文:林昶恆 香港第一代認可財務策劃師、香港大學輔導學碩士及中文大學金融學碩士

責任編輯:陳詠妍

 

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