【利財筆記】回歸後的房屋政策(下)

名人薈萃 19:08 2021/12/10

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前期提到2009年10月《施政報告》後,政府收緊2,000萬元豪宅按揭,並調高印花稅。之後逐步收緊樓按,最後1,000萬元以下物業都最多只能按六成,1,000萬元以上物業只可按五成,上限500萬元。隨着政府收緊按揭,資金轉而投向中小型住宅單位,樓價升幅遠遠高於豪宅,新界區的升幅更為顯著,高達3倍。樓價慢慢脫離一般市民購買力,供樓負擔比率由2009年約30%上升至現時60%以上。

到2012年梁振英上任當特首,重推長遠房屋策略,期望建立土地儲備,增建房屋;2017年林鄭月娥接任,開展土地大辯論,提出「明日大嶼」計劃,填海1,700公頃。但這都無阻樓價大漲小回的局面,加上內地房地產商在2016至2018年以天價投得啟德及其他住宅地,推升樓價,由2012年至今,中小型住宅樓價再上升一倍有多。最近《施政報告》提出「北部都會區計劃」,大幅增加土地及房屋供應,並建議提高人均居住面積。消息一出,剌激新界西北樓價上漲,洪水橋新盤呎價達16,000元。

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2019年10月政府放寬按揭保險,由400萬元物業可借九成,增加一倍至800萬元物業可借九成;600萬元物業可借八成亦大幅調高至1,000萬元,進一步推高上車盤樓價。筆者居住海怡半島,最細的兩房單位幾年間由800多萬元上,上升至接近1,000萬元,主要原因就是1,000萬元可借八成,買家只須預備200多萬元便可上車。

現時新批出按揭貸款超過三分一是八成按揭,大量首置客一上車便要背負700多萬元債務,對市場自然構成一定風險,日後樓價一旦下挫兩成以上,會否出現類似美國的次按風暴?隨着樓價不斷攀升,近年入市的買家按揭成數越來越高,按揭金額愈來愈大。自2012年,按揭金額由200多萬元倍增至500萬元,還款期亦愈來愈長,由25年增至接近28年,家庭負債愈來愈重,由佔香港GDP的60%上升至90%以上,但同期港人居住面積卻愈來愈細。

分配不均成房屋問題

根據差餉估價署及統計處資料,今年第1季全港約有294萬個永久性房屋,另外約有2萬個臨時房屋,合共296萬個單位。全港住戶數目未到270萬,即房屋存量多出住戶數目約27萬,大約10%。隨着港人移民數目增加,住戶數目減少,除非引入更多新移民,預計未來房屋存量將較住戶數目超出更多。因此,筆者一向認為香港的房屋供應是足夠的,主要是房屋分配問題。若果能夠有效分配房屋,樓價不應長期高企,特別是中小型單位及上車盤。房屋問題困擾市民多年,政府實應下定決心好好處理問題,讓市民可以安居樂業。

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本文節錄至737期Focus《利財筆記》。

撰文 : 林本利

欄名 : 利財筆記

 

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責任編輯:潘曉豐

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