政策托底下內房幾時回穩?

宏觀解讀 11:57 2021/12/04

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內地房地產行業的債務問題持續發酵,有債務問題的房企無論債價股價亦出現插水式下跌。市場除繼續關注個別企業在處置債務及流動性問題的發展,亦關注整體內房在債務風險影響下行業基本面下行,中央會否加大政策支持力度。究竟,政策托底下內房幾時才可回穩? 而那些領先指標可透露端倪? 我們認為在當前時點,首先要留意的是個人按揭貸款數據,因為在寬鬆政策預期下近期信貸環境如有改善,將會牽動商品住宅銷售及價格的走勢。因此,留意按揭貸款、銷售、樓價等領先指標就可從中看出內房幾時可回穩,而這些數據也可輕易從國家統計局網站中(http://www.stats.gov.cn/) 每月月中公布的全國房地產開發投資文章中找到。

回看10月,內地商品房銷售面積及金額均跌逾兩成,創2020年疫情以來新低。受銷售下行的慣性影響,潛在買家對於交付信心的持續走低等都有負面影響。內地70大中城市中,二手住宅有64個城市樓價按月下跌,4個城市樓價按月上漲,2個城市樓價按月持平,而一些特大城市的二手房市場房價逐漸向指導價收斂。雖然部分城市降價已被監管部門叫停,但由於融資管道的受限,令企業越來越依賴銷售回款,因此在淡市下可能仍被迫降價。在現時背景下,我們預計樓價下跌可能集中在今年四季度。

10月中以來,內地金融監管部門開始對按揭投放進行表態,指出「正常的按揭投放,滿足消費者正常的購房需求」,我們認為是符合房住不炒的政策要求,也是托底房地產市場的重要動作,我們判斷四季度按揭的放款週期將縮短,按揭投放也會較三季度更為積極。目前,深圳等地的二手房市場已經出現了底部放量的跡象。預期隨著按揭貸款的放款增加,政策有托底按揭貸款的積極表態,交易量有望在明年3月回暖。而與交易量相互影響的樓價,隨著按揭貸款的放量、房地產稅細則預期明朗、以及銷售放大下,在明年3月探底後有望回穩。

資料來源:Wind、中信証券

雖然在政策托底下明年3月交易量有望回暖、樓價在探底後走向穩定。但我們認為內地相關政策旨在托底市場,未來繼續加碼政策的空間已經不大,因此房地產市場不會走回之前開發規模及樓價只升不跌的路。在產業格局變化下,未來房地產企業分化可能加速。我們除了要迴避歷史上不具備信用融資能力的小型公司、以及已出現違約,工作重心轉向債務重組和交付的公司,亦要留意一些幾乎喪失盈利能力,但仍然堅持不斷處置資產,償還表內負債的公司或出現違約的問題,我們相信此類公司的數量仍然被大大低估,因為絕大多數此類公司仍試圖保有信用融資能力,或拒絕面對盈利能力下降的事實。未來2個月投資者要重點關注標普信用評級「B+」或以下的內房,因為明年1月將是境外債券到期第一個到期高峰。隨著到期高峰日益臨近,銷售和回款成為決定此類房企償債能力的關鍵。

在股票市場而言,我們認為投資者可能對房企的盈利能力估計過於樂觀,在現時背景下絕大多數企業可能面臨盈利能力下降的壓力,下調業績預期會令板塊估值繼續被遏制,當中龍頭房企亦難於倖免。雖然如此,但龍頭房企普遍在資產負債表、運營和服務等能力較強,在市場汰約留強下未來市占率或有望上升,因此長線值得關注,如龍湖集團 (00960) 、保利發展(滬:600048)、華潤置地 (01109) 、萬科 (02202) 等公司。

總括而言,我們預期內房要經歷今明兩季寒冬,在市場充分消化行業盈利能力下降的消息、以及有債務問題的公司得出處置債務結果後,行業在明年春天或有所回穩。

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撰文 : 中信証券財富管理 (香港) – 郭凱欣

欄名 : 財富解密

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