【利財筆記】回歸後的房屋政策(上)

名人薈萃 20:04 2021/12/03

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筆者今期開始,分三期和讀者分析香港樓市問題,以及未來發展方向。今期首先回顧1997年回歸後,特區政府的房屋政策。

回歸前,香港樓價持續攀升,樓市泡沫化,1997年7月供樓負擔比率接近100%,即每月供款差不多相等於家庭入息中位數。回歸後,首任特首董建華銳意解決香港房屋問題,學效新加坡模式,提出「八萬五」房屋政策,每年興建8.5萬個單位,當中5萬個屬公型房屋。政府期望透過出售公屋和居屋,增加私樓供應,把自置居所比率由46%增加至70%。

可惜「八萬五」房策生不逢時,回歸後亞洲金融風暴爆發,利率急升,樓市硬著陸,樓價由高位急挫一半。之後稍為回穩,但2000年科網泡沫爆破,再加上2001年「911」事件和2003年沙士疫症,最終由高位重挫七成,大量負資產湧現。

隨着樓市泡沫爆破,特區政府要不斷出招救市,由2000年公開宣布「八萬五」不再存在,到2002年推出「孫九招」,透過停建居屋,停售公屋,以勾地政策取代定期拍賣官地,並引入投資移民計劃,希望藉此穩定樓市。到2003年下半年,樓價終於止跌回升,在2004年至2007年相對平穩,沒有再出現大上大落的局面。2007年政府成立發展局,負責統籌各部門覓地建屋,增加供應。

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中小單位升幅超豪宅

金融海嘯前,供樓負擔比率維持在30%水平,豪宅升幅強勁,但中小型住宅樓價仍處於可負擔水平。2008年金融海嘯爆發後,美國推出量化寬鬆(QE)貨幣政策,把利率推低至接近零。本地樓價由海嘯前的高位下跌20%後便大幅反彈,很快回升至海嘯前水平,豪宅升勢更為顯着。

2009年10月《施政報告》後,不少人批評時任特首曾蔭權坐視豪宅樓價大幅飈升,日後將蔓延至中小型住宅單位。政府於是收緊2,000萬元豪宅按揭,由七成減至六成,並調高印花稅至4.25%。之後逐步收緊樓按,由2,000萬元物業,降至1,200萬元,最後1,000萬元以下物業都最多只能按六成,1,000萬元以上只可按五成,上限500萬元。隨着政府收緊按揭,資金轉投中小型住宅單位,樓價升幅遠遠高於豪宅,慢慢脫離一般市民的購買力。到近年,供樓負擔比率已升至60%以上。

 

本文節錄至735期Focus《利財筆記》。

撰文 : 林本利

欄名 : 利財筆記

 

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責任編輯:潘曉豐

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