越秀房產基金持有人若通過收購越秀金融大厦 備考可分派收入將大幅提升42%至人民幣4.8億元

股訊匯 18:00 2021/11/29

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廣州「金融30 條」推出超過一年,當中已有九成以上的措施落地,加上廣州作為大灣區的核心發展區域之一,在今年「十四五」規劃下,全方位推動金融、貿易、現代服務業和戰略性新興產業,將刺激廣州寫字樓需求。越秀房產信託基金 (405.HK)亦看中當中商機,早前宣佈擬以人民幣 (下同) 78 億元向母公司越秀地產(123.HK) 收購旗下位於廣州天河區珠江新城CBD 核心區的國際甲級寫字樓越秀金融大厦。

收購擴大基金組合估值約 23%

這項收購若在12月6日基金持有人特別大會上獲通過,將擴大越秀房產基金組合估值約 23%至425億元 (以截至今年8月底的估值計算),使越秀房產基金成為香港和新加坡上市房產基金中持有最大估值中國內地資產組合的基金,並受惠越秀金融大厦與該基金現正持有的廣州國際金融中心之間的經營協同效益及交叉推廣的機會。

債+股融資方案 有效控制借貸比率

78億元收購代價中,約8.26億元擬使用越秀房產基金內部資源撥付,最多約38.28億元由新銀行融資支付,餘下約32.61億元將透過「100股供37股」比例以每股3.2港元供股支付。這種以債和股的綜合融資方式進行收購,正照顧好基金單位持有人的利益,一方面可有效控制收購後的基金借貸比率,另一方面可使獨立基金持有人擁有平等參與基金發展的機會;在增加越秀房產基金的市值之同時,亦提高了基金單位的整體流動性。

備考可分派收入將大增42%至4.8億元人民幣

獨立基金持有人若通過了這項收購,無論是否參與供股,越秀房產基金均會向基金持有人給予特別分派每個基金單位0.0255元。預計收購事項在供股及反向併購完成後,截至今年6月底止6個月的備考可分派收入將提升42%至4.8億元,備考每個基金單位分派(DPU)將增加約3.4%,備考分派收益率將增至7.16%。

越秀金融大厦 吸引世界500強企業租戶

珠江新城作為華南地區最大的CBD,現已集聚多家省級及以上金融機構總部,佔比為廣州首位;甲級寫字樓租戶比例中,金融業、專業服務業的租戶面積佔比達到44%,在廣州各商務區排名第一。而是次收購的越秀金融大厦樓高超300米,是廣州十大摩天大樓之一,包括64層寫字樓、4層零售商場及擁有827個地下停車位的4層車庫。該大厦鄰近多條地鐵線路,今年9月剛新開通了地鐵18號線,預期13 號線二期於明年開通後,交通更加四通八達。最特別的,是該大厦擁有全市唯一開通「廣深珠」直升機航線的寫字樓停機坪,享有獨特優勢。這棟摩天大樓並榮獲多項國際大獎包括美國綠色建築LEEDEBOM V4鉑金級認證、美國綠色建築WELL V2鉑金級預認證及中國建築質量領域的最高獎項中國建設工程魯班獎(國家優質工程),所以無論設計、質量及基礎設施均十分優越,該項目吸引了許多金融、商業服務、房地產、信息技術及製造等國內及跨國企業進駐,當中有14家為世界500強企業。

第二個租賃周期 租金具明顯上升空間

擁有這些優厚條件,越秀金融大厦在今年9月的平均每月租金約為每平方米199.3元(不含稅),相比同區同類型國際甲級寫字樓今年二季度平均租金218元(含稅價)為低,有很大提升可能;加上大厦快踏入第二個租賃周期,而新冠肺炎疫情正進一步消退,因此租金水平將有較大的提升空間。就如市場顧問報告所說,珠江新城核心區國際甲級寫字樓項目在新落成時,通常以優惠租金吸引租戶,待首輪租約後租金提升幅度範圍約30%,增幅非常可觀。

大和資本看好收購 調高基金目標價

這次收購,越秀金融大厦的協定成交價為每平方米45,829元,與該區同級可比物業珠光潭村寫字樓的去年成交單價比低25%;其每平方米47,181元的單位估值,亦比廣州國金中心今年8月的單位估值低19%。由此可見,今次收購物業的作價頗具吸引力。大和資本亦發表了研究報告,指出越秀房產基金收購越秀金融大厦的時機恰當,可以帶動從明年開始每個基金單位分派的增長,而且認為寫字樓的成交價很合理,因此調高越秀房產基金的目標價,由4.2港元上調至4.5港元,評級由「跑贏大市」提升至「買入」。

ISS, Glass Lewis呼籲 投資者投票通過

獨立股東代理咨詢公司ISS和Glass Lewis 近日分別發表報告,向機構投資者建議在越秀房產基金持有人特別大會上投票通過相關決議案,這兩家權威機構的報告甚有標誌性指引作用。越秀房產基金這次收購若能成功,可擴大及優化基金的物業組合,使寫字樓佔比從收購前53%提高至62%,亦使組合中物業的平均樓齡則由14.2年降低至13.4年,同時為基金注入新的增長動力,抓住被受看好的粵港澳大灣區及廣州寫字樓的市場機遇。

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