越秀房產基金擬收購越秀金融大厦 收購料提升備考分派收益率至7.16%

股訊匯 08:00 2021/11/27

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近日,越秀房產基金(00405)公佈,擬向越秀地產(00123)收購廣州市天河區珠江新城CBD的越秀金融大厦,作價78億元人民幣,以供股、內部集資及融資三種方式支付。完成收購後,越秀房產基金將成為香港和新加坡上市房產基金中持有最大估值中國內地資產組合的基金,料提升備考分派收益率至7.16%。

供股方面,其供股比例為每100股供37股,供股價每股3.2港元,預計最多發行12.344億供股基金單位,並籌集約39.19億港元(扣除費用後之款項淨額)。收購完成後,越秀房產基金擬向基金單位持有人派發特別分派金額約為8,500萬元人民幣,或每個基金單位0.0255元人民幣。

大和上調越秀房產基金評級至「買入」

大和發表報告指,越秀房托收購越秀金融大厦時機恰當,可以促進明年開始每個基金單位分派(DPU)增長,同時估計物業收入淨額收益率為4.5%。而且認為收購價格非常合理。根據通函,協定成交價每平方米45,829元人民幣,低於去年寫字樓交易的每平方米61,500元人民幣。大和將越秀房托目標價由4.2元上調至4.5元,評級由「跑贏大市」升至「買入」。

超甲級商厦越秀金融大厦位於廣州珠江新城CBD。

收購將帶來多個利好因素

供股是上市公司常用的集資方式之一,同時是最公平的融資方式,因為供股可讓股東以平等條款參與公司發展。是次收購將會為越秀房產基金帶來四個利好因素。首先,在收購越秀金融大厦之後,越秀房產基金預計成為香港和新加坡上市房產基金中持有最大估值中國內地資產組合的基金。

第二,收購在天河區CBD中樓高逾300米的甲級寫字樓,可以進一步提升越秀房產基金在粵港澳大灣區的物業佔比外,同時可減少越秀房產基金對廣州國金中心收入的依賴,預期可將國金中心在越秀房產基金總組合的物業估值佔比由54%下降至44%。第三,越秀金融大厦位於珠江新城核心區的策略性位置,鑒於其國際甲級寫字樓地位、黃金地段及先進的配套設施,該物業吸引了包括14家世界500強企業在內的眾多行業的優質租戶,截至今年9月30日平均出租率達93.8%。第四,收購事項預期將提升備考每個基金單位分派約3.4%,分派收益率由6.68%提升至7.16%,而2021年6月30日止6個月產生的收入,將使得越秀房產基金的收入增長約24%。

越秀房產基金獲三大評級

越秀房地產基金擁有地理位置優越的優質資產,其中包括8項資產位於廣州、上海、武漢和杭州的核心地段,以及地鐵上蓋物業。此外,越秀房產基金於上月中獲信貸評級機構惠譽評級為「BBB-」,展望穩定 。在香港上市的11隻房產基金中除了領展,越秀房產基金也成為了齊集三大信貸評級機構穆迪、標普及惠譽發放投資級評級的房產信託基金。評級機構給予的評級從側面說明,該公司的債務水平在合理的範圍內。雖然去年疫情對全球市場影響,但是疫情對越秀房產基金的影響不大,因越秀房產基金超過50%的收入來自寫字樓業態,該業態受經濟週期影響較小,稱為「穩定器」。收購完成後,越秀房產基金寫字樓業態收入佔比將提高,抗週期性風險性能力更強。

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