【90後財務自由人@iM網欄】業績是比預期好!領展深度分析

名人薈萃 21:10 2021/11/19

分享:

筆者第一隻買入的股票是領展(00823),直至2020年疫情期間,升到大約80元時才沽出,賺到以倍計的回報。為甚麼第一次買股票便有回報?原因是我父親當時極力推薦買入領展,他也透過投資領展,大大加快達致財務自由的速度。

過去18個月,領展可以說是被市場冷落,然而上周出了業績後,筆者認為有幾點值得留意,亦重新買入。表面看,領展的派息有按年增長12.7%,因此市場大部分分析都說,領展的業績是比預期好,然而筆者在這篇文章,希望有更有深度的分析。

領展收購海外物業

首先,領展的增長故事與過往大有不同,這一點是投資者必需要認識的。以往領展主要依靠不斷翻新及增值原本屬於政府的屋邨商場,從而增加資產價值,帶動股價大幅上升。在高峰期的2016年,進行中的資產升值項目高達12個。然而,新一份中期業績報告指,進行中的資產升值項目只得3個,2個位於香港,1個位於內地。管理層明確表明,未來希望透過「增值型」及「機會性」投資、收購有潛力的物業翻新及增值,為公司帶來增長。而且,管理層亦表明,未來會在海外繼續物色機會,包括日本及新加坡等等,相信香港的業務佔比會進一步減少。然而,這個策略的風險必定比過往高,更加考驗管理層的投資眼光。萬一投資判斷錯誤,便會對公司造成負面影響。

如果從資產價值來看,領展香港物業價值仍然佔80%,內地佔大約16%,英國及澳洲佔大約4%。究竟香港部份營運情況如何?可以看3個數據:一、每戶零售銷售額。二、續租租金調整率。三、 租金佔銷售比率。

領展每戶零售銷售額錄得8.9%按年升幅,對比其他收租股表現相當不錯,但比起全盛時期卻有所不及。另外,續租租金調整率錄得3.4%,遠遠不及全盛時期20%的高水平。租金佔銷售比例則比較理想,維持在13%的水平,反映租戶租用領展的物業,仍然有利可圖。

由此可見,本地的業務很大可能已經由高速增長變為平穩增長。未來幾年,要做到管理層的高單位數派息增長目標,很視乎收購能否做到預期的升值效果。過去半年,領展分別收購3個澳洲零售物業,2個內地零售物業,以及投資1個位於大灣區的物流資產,收購步伐比以往進取。筆者相信,管理層留意到疫情令不少物業估值偏低,認為是出手買平貨的好時機,希望買入之後,隨着經濟復甦以及自身的增值項目,獲取高增長。過往領展的收購,筆者認為效果都算是理想,反映管理層的實力不俗。例如,內地的投資錄得15%的收入增長,零售的租金調整率亦達至12.1%。因此,對於領展的收購及未來增長仍是偏向樂觀。

估值上,如果以股價71.5元 計算,預期息率有4.36厘,如果跟過往比較,估值算是便宜。然而考慮到增長模式的改變以及風險的增加,筆者認為,現在估值只能說是合理。作為平穩增長及收息用途,筆者相信領展是一個好選擇,但是如果希望做到短期內倍升回報,領展就未必是合適的選擇。

作者_Ryan(陳懷恩)簡介:

90後,2013 年創業,現與太太創立及營運數盤生意,每項都已經有較穩定的利潤;過去數年,亦將累積到的盈利,進行有系統的股票投資,有幸達至30 歲前財務自由。現在除了營運生意外,最大的興趣是每天在商場上以貼地實幹的生意人經驗及眼光,分析上市企業,挑選及投資優質股票。另外亦在「30歲財務自由」YouTube 頻道免費分享投資知識。

更多90後財務自由人@ Ryan的文章請按此
如欲查看更多iMoney網上專欄的內容請按此
即睇iMoney全新網站【 imoneymag.com
#即Like iMoney智富雜誌 專頁【設定為 搶先看/See First】搶盡投資先機!

撰文 : Ryan(陳懷恩)

欄名 : 90後財務自由人

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版
訂閱《香港經濟日報》電郵通訊
收取第一手財經新聞資訊 了解更多投資理財知識 提交代表本人同意收取香港經濟日報集團所發出的推廣訊息,你也可以查閱本網站的私隱政策使用條款