深入淺出解讀:內地房地產稅令行業走向寒冬?

宏觀解讀 07:00 2021/11/06

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內地房地產行業的信用風險已蘊釀一段時間,亦引起了各監管部門的高度關注。在10月20-21日,國務院、央行、銀保監會等部門重要領導陸續對恒大事件的影響程度給出清晰的判斷,並對未來房地產行業的信貸調控政策釋放出相對積極的指引信號,市場解讀為房貸管控政策出現邊際轉暖跡象,行業觸發系統性金融風險減少,消息刺激一直弱勢的內房股板塊隨即反彈。但在隨後的週末 (10月23日),全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點。此消息一出,拖累內房股在跟隨的週一應聲下跌。從股價反應看,市場明顯對房地產稅的反應負面。我們認為,房地產稅在試點之初,會以建立制度、有效執行為主,稅率較低、免稅範圍預計亦較廣範,因此預期前期對市場的實際影響不大,但對投資者仍有情緒層面的影響。但從中長期來看,房地產稅會影響行業的房地產開發規模,以至整個行業的趨勢及發展。

試點之初,我們認為將聚焦一些房價較高,社會關切度較多的城市。根據《經濟觀察報》報導,上海、重慶、深圳、杭州、蘇州、濟南等城市參與房地產稅座談會,因此我們預計這些城市參與試點的機會率比較大。為了保護剛需人群,房地產稅預計將在套數和面積方面有免征規定,且這一規定或將超過社會平均的住房面積 (如戶均 90 平方米的住房面積)。同時,我們相信房地產稅的實際稅率或低於名義稅率,而名義稅率將在0.1%-1.0%之間。

最近房地產企業風險持續暴露,行業基本面持續下行,但與此同時我們看到監管機構也有積極回應,並對發展商密集喊話以托底房地產市場。因此,在房地產稅改革和托底剛需同步進行時,我們預料行業基本面不至於硬著陸。我們亦相信,房地產稅改革也會從政策力度,出台範圍和時機等多個領域考慮市場實際情況,不會因為行業一時的周期而放棄制度構建。

房地產稅的目標,當中包括推動共同富裕,調節高收入人群,也包括限制房價上漲,釋放存量 (即二手市場) 需求。過去由於住房持有成本過低,長期以來二手供給無法得到釋放,開發規模則維持在很高的位置,並佔用了大量的金融資源。從中長期來看,房地產稅改革對需求當然存在打擊,也有利於釋放二手存量供給,房價持續不斷上漲的階段可能結束。即便存在房價上漲,開發企業盈利的空間也可能被限價政策所制約。我們相信,隨著制度建設的進一步推進,開發規模則維持高位的局面將告一段落,而房地產開發行業則到了長周期的景氣頂部 — 儘管未來的銷售和施工曲線下行可能較平緩,但這仍然是一個頂部。

因此,由高發開量時代轉至存量時代,房地產領域最富價值的生意,是聚焦空間的經營和相關服務的生意,即物管方面的業務。在開發行業,我們認為集中度提升的主題仍然存在,汰弱留強下只有信用記錄較好、開發能力較強的企業仍能維持增長。

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撰文 : 中信証券財富管理 (香港) – 郭凱欣

欄名 : 財富解密

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