【大行報告】瑞信連降三內房股評級　融創目標價大削四成、世茂合景泰富跌幅擴大

房產稅快將推出，內房行業前景不明朗因素大增，瑞信調低三隻內房股評級，其中融創中國 （01918） 評級連降兩級，由跑贏大市降至跑輸大市，目標價降四成至16.9元，世茂集團 （00813） 及合景泰富 （01813） 評級，亦由「跑贏大市」降至「中性」。

融創、世茂、合景泰富股價今日股價不斷走低，融創中國跌8%，暫報17.36元，成交8.57億元；合景泰富午後跌幅擴至9%，暫報7.01元，成交5180萬元；世茂集團跌5.2%，暫報12.7元，成交1.76億元。

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一文看清券商對內地房地產稅試點的看法【下一頁】

瑞信指，融創中國上半年在去槓桿進程上表現理想，但其財政壓力較同業更緊張，而且更加倚賴合約銷售去支持資本開支及償還債務，因此在房產稅推出進程較預期快，導致內房銷售情緒更黯淡的大環境下，融創的財政狀況顯得更脆弱。

融創擁有不少合資投資，瑞信稱，雖然這並不代表融創有較高的表外債務，但資產負債表的透明度明顯較其他內房遜息，若外部融資環境持續具挑戰，或會引發市場更大憂慮。瑞信料融創今年合約銷售持平，意味第四季銷售按年跌21%，並調低2021至2023年盈利預測0.1%至2.5%。

內地啟動試徵房地產稅，詳見【下一頁】

世茂合約銷售已連跌3個月，9月銷售跌幅擴大至三成，瑞信料第四季跌23%，全年銷售持平。瑞信指，世茂管理層自去年下半年起，已對回補庫存持保守態度，而且上半年毛利率下降1.6個百分點，相信跌勢會持續。

瑞信對世茂銷售前景的可見度持審慎態度，降低其2021至2023年盈利預測4.9%，並降低其每股資產淨值（NAV）23%，目標價降四成至14.49元。

合景泰富全年銷售要達標有難度

合景泰富首9個月完成全年銷售目標62%，若要達標，第四季銷售必須增長25%，但以目前疲弱的銷售情緒來看，達標有難度。瑞信稱，現時合景泰富的土儲只有約2.1年，較同業的2.7年為少，意味銷售更易受市場情緒所影響，即使合景泰富加強城市重建業務，但釋放可銷售資源需時。

合景泰富管理層預期今年租賃收入增長四成，未來可維持約三成增長，以彌補合約銷售下降的影響，但瑞信料未來三年盈利只有高單位數增長，因此降低2021至2023年盈利預測6%至11%，目標價降27%至8.23元。

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