【大行報告】瑞信連降三內房股評級 融創目標價大削四成、世茂合景泰富跌幅擴大

股市 13:47 2021/10/26

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【大行報告】瑞信看淡內房前景連降三內房股評級 融創連降兩級目標價削四成

房產稅快將推出,內房行業前景不明朗因素大增,瑞信調低三隻內房股評級,其中融創中國 (01918) 評級連降兩級,由跑贏大市降至跑輸大市,目標價降四成至16.9元,世茂集團 (00813) 及合景泰富 (01813) 評級,亦由「跑贏大市」降至「中性」。

融創、世茂、合景泰富股價今日股價不斷走低,融創中國跌8%,暫報17.36元,成交8.57億元;合景泰富午後跌幅擴至9%,暫報7.01元,成交5180萬元;世茂集團跌5.2%,暫報12.7元,成交1.76億元。

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一文看清券商對內地房地產稅試點的看法【下一頁】

瑞信指,融創中國上半年在去槓桿進程上表現理想,但其財政壓力較同業更緊張,而且更加倚賴合約銷售去支持資本開支及償還債務,因此在房產稅推出進程較預期快,導致內房銷售情緒更黯淡的大環境下,融創的財政狀況顯得更脆弱。

融創擁有不少合資投資,瑞信稱,雖然這並不代表融創有較高的表外債務,但資產負債表的透明度明顯較其他內房遜息,若外部融資環境持續具挑戰,或會引發市場更大憂慮。瑞信料融創今年合約銷售持平,意味第四季銷售按年跌21%,並調低2021至2023年盈利預測0.1%至2.5%。

內地啟動試徵房地產稅,詳見【下一頁】

世茂合約銷售已連跌3個月,9月銷售跌幅擴大至三成,瑞信料第四季跌23%,全年銷售持平。瑞信指,世茂管理層自去年下半年起,已對回補庫存持保守態度,而且上半年毛利率下降1.6個百分點,相信跌勢會持續。

瑞信對世茂銷售前景的可見度持審慎態度,降低其2021至2023年盈利預測4.9%,並降低其每股資產淨值(NAV)23%,目標價降四成至14.49元。

合景泰富全年銷售要達標有難度

合景泰富首9個月完成全年銷售目標62%,若要達標,第四季銷售必須增長25%,但以目前疲弱的銷售情緒來看,達標有難度。瑞信稱,現時合景泰富的土儲只有約2.1年,較同業的2.7年為少,意味銷售更易受市場情緒所影響,即使合景泰富加強城市重建業務,但釋放可銷售資源需時。

合景泰富管理層預期今年租賃收入增長四成,未來可維持約三成增長,以彌補合約銷售下降的影響,但瑞信料未來三年盈利只有高單位數增長,因此降低2021至2023年盈利預測6%至11%,目標價降27%至8.23元。

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