廣州甲級寫字樓增長潛力佳 投資REIT「進可攻 退可守」

股訊匯 09:00 2021/10/18

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現時疫情時有反覆,加上聯儲局加息陰霾和國內部份地產商傳出資金周轉問題,股市較為波動,並影響了整個地產板塊的表現,對於不想承受太大風險的投資者,REIT可能是作為穩健投資和抗衡通脹方面的其中一個很好的選擇。

REIT是甚麼?

REIT 是房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trust)的縮寫,又稱房託基金,是資產證券化商品之一,投資概念類似共同基金,可集合大眾資金,以投資於各種行業的不動產(如購物中心、辦公大樓、停車場、酒店、醫院等),潛在收入來自於租金與不動產價格增值之收益,其風險與報酬大約居於股票與公債之間。透過投資REIT,沒有龐大資本的一般投資者也能以較低門檻參與不動產市場,對散戶而言,等於不買樓也能收租,用很小金額便能擁有一個能分散風險的物業投資組合。

政策推動REIT市場發展

過去香港REIT市場發展相對較慢,雖然香港和內地有很多大型地產發展商,但是他們過去多數選擇以上市公司形式在港籌募資金,根據香港金融發展局的資料,截至去年底,香港的房托基金規模約佔全球的2%,新加坡約佔3%,而日本佔5%,目前在香港上市的REIT數目合共只有12隻(其中一隻正停牌)。另一方面,中國內地過去的REITs產品主要是私募的債券融資屬性的類REITs產品,在政策推動下,首批9隻權益融資屬性的公募REIT產品於今年6月正式上市,全部均是投資基礎設施資產,標誌著國內公募REITs正式啟航,未來將為內地廣大投資者提供更多穩健、低風險的投資收息產品。

香港金融發展局在5月份發佈了《振興香港房地產投資信託基金市場—提升流動性》的研究報告,提出6大關鍵環節建議,推動房託基金產品多元化發展,吸引更多不同領域的房託資產上市,並建議將REITs納入「互聯互通」,若兩地REIT聯通,將可以令跨境資金更靈活地流入兩地房託資產,進一步增加REIT交易的流動性,有助REIT成為更受歡迎的投資工具,並推動香港發展成為區內REIT投資的樞紐。

投資REIT「進可攻 退可守」

REIT與地產股的分別在於REIT是由信託基金 (Trust) 形成,理論上要委任獨立受託人去監察基金運作,以及代表基金單位持有人保管資產。根據香港證監會的規定,香港上市的REIT中至少有資產總值75%的投資用於商業房地產項目,並且相關商業房地產項目需要產生定期的租金收入,同時基金的槓桿比率亦要求不可超過50%,投資物業產生利潤的股息分派比率最少須為90%,因此與主要靠購買土地發展及出售房地產的地產發展股比較,一般來說REIT受宏觀經濟影響較少、風險較低、股息率亦相對較高及較穩定。而與收租股相比,由於收租股沒有派息比率的硬性規定,即使公司賺錢,也有權不派息,但REIT不但會派息,而且股息率較香港存款利率高。

近日環球投資市場波動,市場避險情緒大增,投資REIT具較強的防守性,能享有較穩定的收息,自然受到避險資金和穩健型投資者的青睞。此外,市場現時正擔心全球量化寬鬆帶來的通脹問題,由於REIT是投資於不動產,潛在收入除了來自於租金,亦來自不動產價格增值之收益,如果出現通貨膨脹,REIT亦可能受惠於通貨膨脹帶來的資產增值,可謂「進可攻,退可守」。

廣州甲級寫字樓增長潛力佳

眾所周知,根據《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,國家將透過政策大力推進粵港澳大灣區建設,未來區域經濟增長前景亮麗,故此讀者如欲投資REIT,可以考慮選擇在大灣區一線城市核心商務區擁有甲級寫字樓物業的基金,因為這些地區作為大灣區金融、商業及現代服務業的中心,不僅在疫情下對寫字樓的剛性需求仍較大、與持有其他物業的REIT比較受到經濟環境的衝擊相對較少,而且未來各大國內外企業總部必在這些核心商業區繼續進駐及擴充業務,以盡享大灣區發展帶來的機遇。

在大灣區各一線城市之中,廣州市的甲級寫字樓市場回暖步伐理想,根據國際知名商業地產行業顧問的國內地產市場研究報告顯示,今年上半年,其空置率較去年末下降0.9個百分點至7.2%,在全國一線城市中最低,低於北京的17.5%、上海的18.8%及深圳的22.3%,租金則在今年第一、二季度與去年第四季度大致持平,為每月每平方米179元人民幣。由於《粵港澳大灣區發展規劃綱要》將廣州定位為大灣區核心城市,快速佈局戰略性新興產業,並已於今年在廣州設立第五家期貨交易所,大力發展金融業,加上廣州市政府和天河區政府更出臺多項鼓勵企業落戶的利好政策,通過現金獎勵、購買寫字樓補貼、寫字樓租金補貼等形式助力優秀企業落戶,將進一步推動廣州甲級寫字樓的需求,故可特別留意有投資在廣州甲級寫字樓的REIT。

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