內房行業要變天了嗎?

宏觀解讀 14:48 2021/10/04

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恒大事件持續發酵,投資者除了密切追蹤事情發展,亦關注內地房地產信用風險的問題,以及此風險會否擴散至其他房企。我們確實發現,內地一些房企底層資產品質的問題在2021年中期已開始暴露。而信用風險的擴散,亦的確開始威脅一些正常經營的公司。

表: 一些房地產開發企業的淨負債率

資料來源:各公司公告、Wind、中信証券

根據禧泰數據,2021年8月內地315個樣本城市中, 106個房價按年下跌,189個按月下跌。由於買樓從認購到簽約有一個過程,我們認為9月份的認購銷售情況可能較8月更差。而各地紛紛出台限跌令,也說明房價實際上有明顯的下跌壓力。

我們認為,內地房屋銷售降溫是由多方面因素組成。首先,由於按揭貸款在上半年透支,按揭貸款利率上升,令到放款時間不斷拉長。其次,二手需求流向一手的空間已經幾乎沒有,二手銷售下降反過來影響置換的需求。房屋價格下跌本身會引發買家的觀望心態,而部分企業的信用暴露則會進一步加大相關項目的去化壓力,因此買家不僅擔心房價下跌,也擔心房屋爛尾。如2021 年年初出現信用問題的企業,此後一季度銷售額按年下跌達到 54%,明顯低於行業平均水平。整體來看,無論是上半年還是 7-8 月份,低信用企業的銷售都差于高信用企業。

此外,近期內地土地市場亦快轉冷,流拍新聞頻出。而近期買地的企業很多都是地方性國企,其中不乏一些和土地供給方關係緊密的個體,在土地出讓明顯偏冷時能起到半市場化買地托底的作用。其實,地方性國企買地佔比過高時,背後亦意味着土地市場的確相當冷淡。歷史上,一些企業願意 「蝕錢買地」,除了預期房價上升之外,亦考慮增加抵押物便利融資,希望透過銷售規模增長來增加信用。在現階段,金融企業普遍不再相信大而不倒,這種不為盈利而買地的行為已經消失,並很難再次出現。

因此,我們認為近期土地市場快速轉冷是由於資金緊張及預期盈利能力下降所致。應該說市場對於銷售下降、土地市場轉冷是早有預期的,只是市場未想到房屋和土地市場下降速度會如此之快。當然,這也和資訊傳播速度較快也有關係。因此,現在內地房地產市場的參與者都處於高度敏感的階段,需要緊密關注信用風險和政策動態。

在現階段要解決信用風險擴散的問題,除了要保交付,保有序處置資產之外,更需要實質性淘汰一些經營管理不善,底層資產品質瑕疵的公司。唯有如此,債權方對於行業資產負債表的信心才會重建。在出清一部分劣幣及信用風險快速探底後,將長期有利整個行業重上修復之路。

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撰文 : 中信証券財富管理 (香港) – 郭凱欣

欄名 : 財富解密

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