【香港樓市】一文看清券商最新地產股分析 花旗:新一屆港府可輕易通過任何土地政策

股市 18:25 2021/09/20

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【香港樓市】一文看清券商最新地產股分析 大摩:供應大增或令樓價跌兩成、恒地長實新世界風險較高

外電引述消息指,中方閉門會議要求香港主要地產商停止「壟斷行為」,付上更大社會責任,形容香港「遊戲規則已變」。消息引發市場對地產股憂慮加劇,長實  (01113)  、新鴻基地產  (00016)  、新世界發展  (00017)  、恒基地產  (00012) 單日重挫9%至13%。券商陸續分析地產股潛在監管風險,其中大摩報告指,若港府大增供應目標,香港樓價或在2022年大跌20%,但強調有關情景不是該行目前的基本分析情景。

路透:香港主要地產商被要求解決房屋短缺問題,可見【下一頁】

大摩:基本情景香港樓市今明兩年升9%、5%

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大摩報告指出,供應是令樓價變得可負擔的最重要因素,因應供應難急提高,該行目前基本情景分析中,香港樓價今明兩年分別升9%、5%。大摩續指,若港府將每年供應目標由35,000個大增至100,000個,樓價或在明年底前大跌20%。

大摩表示,香港可從農地轉換、填海、增加地積比率3大方法增加供應,目前已見農地轉換進展加快,包括新地最新在古洞的進展。港府目標至2024年可增400公頃土地,較2013年至18年僅20公頃加快,該行預料可在第6至10年增加108,400個單位。

填海方面,大摩料最快也需時10年才見效;增加地積比率亦難標竿立影,因涉及基建規劃、招標和興建,需要同樣要5年時間或以上。

在股票層面,大摩指出,發展商基本因素較商業地產股理想,惟監管風險明顯較高,因此偏好新地 (00012) 、嘉里建設 (00683) 和信置 (00083) ,多於恒地、長實和新世界發展。該行補充,本地地產股股價較資產淨值(NAV)折讓已處於1997年低位,但政府在供應上有重大公布,行業勢遇上估值下調壓力。

摩通:長實、新世界風險較低 恒地風險最高

摩通就指,因應內地、澳門近期監管取態,香港發展商短期將面臨監管不明朗,令股價受壓。

摩通認為,香港樓市從2009年至今累升2.28倍,因應聯匯制度,香港資金流入令貨幣基礎同期增3.13倍,資產價格被推高。

摩通認為,香港從聯匯制度著手機會極低,而限價措施產生惡果更大於居住問題,料港府將從供應著手。摩通以發展商農地免費轉贈政府、未來開發項目現金流估值歸零兩大情況,評估香港地產商股價風險。

在壓力測試中,摩通認為長實、新世界發展所受壓力最少,相當股價下行風險約9%,而信置、新地下行風險達20%,恒地更達37%。若從資產負債表分析,摩通認為長實、信置最具能力抵銷開發收益下跌影響。

美銀:長實海外資產較多 地產股已部分反映憂慮

美銀證券認為,中央官員曾公開要求解決香港房屋問題,對香港地產商亦被要求作出貢獻不感驚訝,由於地產商的商業模式或盈利能力面臨不確定性,對板塊構成壓力。該行認為,長實有較多大中華以外業務,而信置、恒地集中投資大眾住宅,行業已部分反映負面因素,住宅、寫字樓市場可望維持穩定,但零售租金增長風險較高。

花旗:新一屆政府和立法會上場 可輕易通過任何土地供應政策

花旗報告指,雖然未有任何政策公布,對本港地產商持保守立場,零售租賃商政策風險將較少,並有潛在通關的上行催化劑,首選恒隆 (00101) 及九倉置業 (01997) 。該行指,由於港樓價接近新高,增加政策風險的憂慮,而明年隨著新一屆特首和立法會上場,將可輕易通過任何土地供應政策,雖然認為地產商遭到過份拋售,但預期短期內政策風險難移除,相信板塊不會有可持續的反彈。

於外電消息傳出前,大行最新的分析如下:

【本港樓市】花旗:移民盤負面效應逐步顯現「買樓等一等」 未來4個月樓價料跌3%至4%(附最新股息預測)

【本港樓市】摩通:樓價今年料升逾一成 四大原因料政府不會出招遏樓價

【本港樓市】滙證:3利好推升全年樓價揚9% 嚴選4隻優質地產股

編輯:麥德銘

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