【King談樓市】King Sir:求過於供樓價不跌

名人薈萃 04:06 2021/08/21

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上星期,政府統計處公布,年中香港人口相對同期淨移出人數達75,300人,但一天後中原樓價指數竟創出歷史新高的191.34,比2019年6月的190.48高近1點。港人又再一次活在平行時空,當很多人認為人口大量外流會令樓價大跌,為何樓價竟再創新高呢?

移民並非近日潮流

自社會事件及《國安法》生效後,大量港人移居海外,但政府公佈的淨移出人口數據不是全屬於移民,還涵蓋以工作和讀書等其他原因。過去10年,不包括單程證持有人的香港居民,在大部分年份均錄得淨移出,因此港人離港到他國的情況,已不是新鮮事。

然而,離港的其實還包括筆者認識的,一些早年移民外國如加拿大、澳洲等地的回流港人,因見近年香港局勢混亂,老一輩的選擇再次離港避世,較年輕的則提早帶同仔女返「家鄉」升學。這些已擁有外國國籍的港人,身家相對豐厚,有車有樓,相信不需要變賣家當也能移民。

另外,還有一些是「告老歸田」回到大陸退休的港人。香港是一個移民城市,任何年代都有大量人口出入。七、八十年代大量國內人偷渡來港,三、四十年後的今天,他們大多年屆退休之齡,加上國內抗疫比香港好得多,部分會提早退休返回老家,如他們居住公屋便是無樓可賣,如他們這幾十年來賺到錢的話,則不需要將自住單位放賣。

BNO人士未必售樓

餘下的,相信就是這次移民潮的一員,他們大多以BNO移民英國。之前文章提及,若家庭收入有10多20萬以上,他們未必會放棄現在的高薪厚職,因此估算大部分選擇移民的家庭是收入是在6萬至10萬的中產,而這些移民家庭未必每一個都有自置居所,就算有的話,因為前途未卜,不知未來會否返港;有些則選擇將香港的物業放租以作他鄉生活費。因此,不是每個移民家庭都會將單位放售,真正因移民而放賣的單位數量可能不是我們想像中的那麼多,如你不信,也可向你的地產代理問問是否有很多「移民急售」單位。

主宰樓市升跌的是供求,當各國正努力地量化寬鬆令貨幣不斷貶值、按揭利息處於歷史第二低位、土地及住宅供應快將出現斷層、再加上每年超過4萬個新移民變成新香港人的情况下,樓宇無論自用或投資需求都大大增加,只要需求大於供應,樓價將不跌反升。

撰文 : King Sir 葉景強

欄名 : King談樓市

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