【King談樓市】King Sir:樓價創新高有延續性

名人薈萃 05:00 2021/09/04

分享:

上星期,差餉物業估價署公布,7月樓價指數報369.3,距離2019年5月的歷史高位369.9,相差只有0.15%,兩星期前,中原樓價指數更率先創出191.38的歷史新高。今天的樓價已升至高處不勝寒,呎價動輒都要兩萬元,當疫情仍然肆虐全球的情況下,今次樓價創新高會否像2019年6月的只是曇花一現,還是已進入無人之境,未來將會升到去火星呢?

創新高後大跌之因

參考中原指數由95年至今天,樓市曾出現過五次創新高後大跌,而每次回落的原因都不一樣。

第一次,樓價由1995年10月的52.73,一直升至1997年10月的120.93,兩年內翻了1.3倍,之後就遇上亞洲金融風暴令樓價大跌。

第二次樓價由2003年8月最低位的31.77,一直升至2008年6月的73.38高位,5年內升了1.3倍,之後遇上雷曼兄弟爆煲引致金融海嘯。

第三次,樓價自2008年12月的56.71,一直升至2015年9月的高位146.92,7年內足足升了1.6倍,但因當時市場籠罩加息陰影,加上國內及香港股市大跌,樓價亦隨之而下調。

第四次,樓價由2016年4月低位的128.34升至2018年8月的188.44高位,2年零4個月升了47%,樓價最終因中美貿易戰開打而下跌。

第五次,樓價在中美重開談判後上升,由2019年2月的169.95升至同年6月的190.48,4個月上升12%,但因發生社會事件終止了樓市升勢。

今次升勢將會延續

當大家參考以上首4次的數據,便會發現當樓市上升動力(Momentum)開動後,樓價由低位上升至高位,所需時間是以「年」計,而升幅亦會以雙位數甚至以倍數計。

大家可能會覺得奇怪,為何第5次升勢只有短短4個月,升幅亦只有12%,相信是因為2019年6月發生的社會事件,令仍然在上升軌道的樓市突然煞停,再加上疫情令樓價進一步調整,但基於房屋需求殷切,供應又嚴重不足,就算在雙重夾擊下,樓價亦只是輕微下跌了約8%。

今次升市是由2020年11月開始的175.54,升至今天的191.34,只升了9個月,升幅亦只有9%。

筆者認為此升勢是延續2019年6月被社會事件急煞停的升勢,只要市場沒有發生黑天鵝事件,樓價將還有一段時間上升,但因今天樓價基數較高,升幅將不及以往那麼多,但最少亦會有雙位數升幅。

撰文 : King Sir 葉景強

欄名 : King談樓市

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版