中國住宅地產受嚴格的監管阻力和Delta變種毒株傳播影響

宏觀解讀 09:00 2021/08/31

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我們留意到中國住宅地產開發商的銷售可能因主要城市項目推遲開盤而受到影響。Delta變種毒株傳播及嚴格的監管阻力會為地產商帶來嚴重打擊。中國金融監管機構正密切監控流入房地產行業的非法資金。新房轉售限制亦令房屋銷售更為困難。另一方面,中國最新的公開土拍規則或會令過熱的市場降溫,有望幫助地產商們改善利潤。

由於Delta變種毒株快速傳播,參觀樣板房的人流量可能下降。在短期內可能影響地產商的合約銷售。截至8月20日,包括揚州、鄭州和張家界等的中國主要城市,總共有111個中高風險的地區,這可能促使地產商暫時擱置旺季的銷售活動。

低線城市的限售令或阻礙銷售

中國金融監管機構對房地產行業的資金監控可能會令投資者和投機者關上大門,從而削減住宅需求,令開發商更難增加銷售。我們留意到主要開發商在1-7月的平均銷售同比均出現放緩現象。由於更為嚴格的新房轉售限制,中國開發商可能發現提振低線城市的房屋銷售更為困難。新的限制措施對浙江省金華市、衢州市和義烏市購房者要求的限售期為三至五年。這可能會打擊投資者信心,給開發商的項目去化率造成壓力。

新規將為過熱的土地市場降溫

中國第二批集中土拍的新要求可能會令市場降溫,因為部分現金流緊張的地產商可能會因高昂的保證金而放棄競標。由於每次招標僅允許一家地產商的一個實體參與,因此土拍輪次或會大幅減少。這或會降低土地競標的競爭,使地產商們能夠以較低的成本贏得競拍,從而有助於提升利潤。福州和杭州將土地溢價率上限從之前的30%分別下調至15%和10-20%,這亦有望提言地產商的利潤率。

由於保證金繳納和返還之間出現潛在時間衝突,或令公司流動性承壓,資產負債表較弱的中國地產商可能會選擇避開杭州、濟南、天津和福州的土地競拍。在蘇州9月的土拍中,23宗地塊中有15宗的保證金要求佔底價比例躍升至50-100%,而在5月,所有地塊的保證金比例僅為30%。地產商們可能要為住房需求旺盛的長沙和上海土拍預留競標資金,這或會抑制其它住房需求和經濟疲軟城市的土拍情緒。

強勁的銷售、資產負債表是土拍的關鍵

鑒於40%的拿地銷售比限制,合約銷售強勁的地產商可能在土拍中更佔優勢。由於最近的新規禁止在公開市場使用借款拿地,因此,穩健的資產負債表是拿地的必要條件。對於資產負債表疲弱且需要去杠杆的地產商而言,它們可能會認為通過參與土拍以維持未來銷售有難度。在新的土拍規則下,上半年拿地較少的中國地產商可能會借此機會以較低的成本來補充其項目開發儲備。其中,部份開發商可憑藉其強勁的資產負債表參與更多地塊的競標,而同業則因40%的拿地銷售比限制以及高額保證金而受到阻礙。

撰文 : 彭博行業研究

欄名 : 彭博觀點

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