【利財筆記】林本利:樓市升溫 細單位率先破頂

名人薈萃 20:14 2021/07/07

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今年農曆年過後,本地樓市持續升溫,情況一如過去數年,不知過了暑假後會否又回落。根據差餉物業估價署最新資料,截至今年5月,全港私人住宅售價指數升至393.7點,距離2019年5月396.9點的歷史高位相差不足1%。實用面積少於430平方呎的A類細單位,一般被視作「上車盤」,更率先破頂,升穿2019年5月的歷史高位(見附表)。

樓價高漲市民難負擔

二手樓價破頂,新盤售價升幅更驚人,港鐵(00066)黃竹坑站上蓋物業,平均呎價高達33,000元,市場估計當中至少三成買家屬住滿7年的新來港內地人(新港人)。隨着20萬名「雙非嬰」長大,有評論指日後新港人的置業需求勢必有增無減。

筆者在港島南區香港仔長大,由居住徙置區,廉租屋,居屋,逐步升格至私樓,見證香港九七回歸前的種種房屋問題。回歸後,首任特首董建華推行八萬五房策,銳意增加房屋供應。之後香港受到亞洲金融風暴,科網泡沫爆破及沙士疫症衝擊,樓價由高位重挫七成,大量負資產湧現。董建華為了救市,停建停售公屋和居屋,引入勾地機制,限制土地供應,令樓價由2003年谷底反彈,至今上升五倍。

自2008年金融海嘯後,樓價持續上升,大漲小回。特別是一手樓,樓價早已超出一般市民的負擔能力。一般市民可購入的單位面積越來越細,樓齡亦越來越高,大量新樓由新港人購入。過去十多年,房屋供應出現十多萬個單位的缺口,輪候公屋由3年增至6年,房屋缺口越來越大。政府房策是每年興建萬多個私人住宅單位,倘若當中三成多由內地人或新港人購入,一般市民可購的單位數目不足一萬個,而且只有能力負擔新界區或劏房的樓價。

內地豪客成買樓主力

過去十多年,港島南區的地皮,由數碼港、鴨脷洲、黃竹坑全部變成豪宅區,發展商推銷對象以內地人為主,亦只有內地人有足夠資金,以天價搶樓,不理會15%辣稅,一下子掃入4伙、10伙,入市不是為了解決個人或家庭的住屋問題。有人會說香港是個自由市場,內地及海外資金當然可以自由進出,入市買樓。但問題是房屋屬市民生活必需品,在房屋供應不足情況下,一個政府豈能對上述現象視而不見,還不時說要解決香港住屋的深層次問題。

筆者過去一直提醒有意「上車」的年輕人,在超低息環境及政府倚靠賣地收入下,不要相信政府有決心和有能力解決香港的房屋問題。有意留港及置業的年輕人應當趁年尾,樓價由高位回落一成或以上時「上車」,不要貪新忘舊,去和新港人搶購新盤。若喜愛新樓,倒不如等待日後新港人出貨時,樓價升幅有限,甚至跌價時才購入。類似新界一些假豪宅,以及北角海璇及維港頌,業主持貨數年後沽出,仍要損手離場,到時買家便可以在二手市場執平貨。謹記小市民始終敵不過發展商和新港人,應當在二手市場,一個比較公平的環境下入市置業。

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撰文 : 林本利 前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士

欄名 : 利財筆記

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